浅析房地产价格影响因素 (2)

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目　　　录

第一节　房地产自身因素……………………………………… 1

一、房地产区位因素…………………………………………… 1

二、房地产实物因素…………………………………………… 3

第二节　房地产外部因素……………………………………… 4

一、社会因素…………………………………………………… 4

二、经济因素…………………………………………………… 6

第一节房地产自身因素

房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓房地产自身因素，是指构成房地产区位和实物因素。因此，房地产自身因素可分为房地产区位因素、房地产实物因素两类。

一、房地产区位因素

区位因素是房地产市场的直接影响因素，在房地产价格评估中，区位因素的分析和把握是估价的关键。影响房地产价格的区位因素主要包括位置、商服业繁华程度、交通状况、基本设施的完备程度、区域环境条件等。

（一）位置

１.方位

分析一宗房地产的方位，首先是看该房地产在某个较大区域（如城市）中的位置。例如，由于风向、水流等原因，该房地产是位于城市的上风，上游地区，还是下风、下游地区。其次，是看该房地产在某个较小区域的位置。例如，位于十字路口处的房地产是位于十字路口的哪个角。中国由于处在北半球的地理位置，对位于十字路口拐角处的房地产业讲，其位置优劣及价格高低依次为西北角、东北角、西南角、东南角。类似的还有位于街道、水流或山坡某侧的房地产，位于不同侧的价格会有所不同。

２.朝向

朝向是决定室内采光、通风、温度的主要因素，是影响人们对居住环境判断好坏及是否适应的重要因素，是决定房屋的使用效益以及价格的重要因素。在中国南向是阳光最充足的方位，一般认为“南向为上，东向次之，西向又次之，北向不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。在实际估价中，对住宅的朝向应尽量细化后再予以分析。

３.楼层

建筑物楼层的高低对其价格的影响随着建筑形式的不周而不同。对住宅来说，多层住宅与高层住宅表现出不同的特点。多层住宅三、四层价格最高（俗称“金三银四”）二、五层次之，一、六层最低；而高层住宅由于有电梯设备，楼层对房屋的使用影响并不大，一般来说，楼层越高，景观效果越好，价格也越高。

４.临街状况

临街状况对房地产价格的影响程度随着房地产类型的不同而不同。相比于其他类型的房地产，商业房地产对土地的临街状况更加敏感。例如，街角地处于两条街道交界处，至少两面临街，对于建于此处的商业房地产来说，最能充分发挥其效用，因而该商业房地产价格较高：其他类型的临街地，如双面临街地、一面临街地、袋地等，其商用价值依次降低。

５.与相关场所的距离

距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的标准。由于生活的需要，人们通常希望居住地与工作地近些，同时还要便于购物、子女上学、就医、健身等。办公、商业、工业、农业等活动都有相应的要求，因此，一宗房地产与其相关的主要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、学校、医院等的距离对其价格有圈套的影响。一般来说，距离较近的房地产价值较高。

（二）商服业繁华程度

所谓繁华，在外观上表现为生活中的人们交往活跃、交流频繁，是城市中某些职能的积聚对人们产生巨大引力的结果。某一地区人们的交往越活跃、交流越频繁，就表示该地区越繁华。通常，以商业服务业设施的积聚程度表示繁华程度，即商服业繁华程度。之所以如此，是因为商业服务业设施积聚在一起，能够带来丰富的商品种类、齐全的服务项目，这样对消费者来说，就具广大的选择余地，从而形成巨大的吸引力，带来巨大的客流量。而顾客多又意味着收益多、利润高。商业服务业的规模等级越高，房地产的使用效益越高，价格相应越高。

（三）交通状况

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