浅析房地产价格影响因素 (2)

浅析房地产价格影响因素

中国改革开放以来，城市化进程十分迅速，城市化对房地产价格有着重要的影响。随着城市对农村的影响，农村人口向城市汇集，城市人口增多，城市扩张，使得人们对房地产的需求加大，从而使房地产价格上涨；反之，如果城市化进程过快，会使城市过于膨胀，从而出现逆城市化现象，房地产价格就会下降。

（三）房地产投机行为

　　关于房地产投机对房地产价格的影响，人们普遍认为它会引起房地产价格上涨，这种认识是片面的，房地产投机固然有许多危害，但是也具有一定的作用，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响不仅仅是造成房地产价格上涨这一种情况，而是可能出现三种情况：(１)引起房地产价格上涨；(２)引起房地产价格下跌；(３)起到稳定房地产价格的作用；至于房地产投机具体会导致怎样的结果，需要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。

（四）社会稳定状况

社会稳定状况主要是指政治安定和社会治安状况。国内政治局势安定与否，将极大影响投资者和置业者的信心。政局稳定，则投资运转渠道正常，风险易于估计，投资回报目的容易实现，从而增加人们对房地产投资和置业的需求，带动房地产价格上涨；政治局势动荡，意味着社会动荡、人心涣散，人们对房地产的需求势必减少，因而造成房地产价格下跌。

社会治安状况对房地产的价格影响比较明显。房地产所处的地区若经常发生恶性事件，社会治安情况差，则意味着人们的生命财产没有保障，房地产价格必然低落；治安状况良好，人们具有安全感，愿意置业和消费，从而增加了房地产的需求，使价格上涨。

二、经济因素

影响房地产价格的经济因素主要是经济发展、居民收入、物价、利率等。

（一）经济发展

经济增长、繁荣或衰退等经济发展状况，影响着就业、收入和市场信心等。对房地产价格有很大影响。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值（GDP）的增长，GDP增长说明社会总需求也在增加，社会总需求增加预示着投资，生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

（二）居民收入

居民收入水平及其增长对房地产的价格有很大影响。通常，居民收入的真正增加意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。

（三）物价

房地产价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常情况下，物价的普通波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动；如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于房地产价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，即表示房地产价格与一般物价之间的实质关系求变。

不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，特别是诸如建筑材料，建筑构配件、建筑设备、建筑人工费等房地产投入要素的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。

（四）利率

利率的升降对房地产价格有较大影响。从房地产开发建设成本的角度来看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房地产价格上升或下降。从房地产需求的角度来看，由于现行购买房地产大多要借助于贷款，所以利率特别是房地产贷款利率的上升或下降会增加和减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。

参考文献：　

张永岳　房地产经济学　北京：高等教育出版社，　2011

柴强　　房地产估价理论与方法　北京：中国建筑工业出版社　2015

李龙　　房地产估价理论与实务　北京大学出版社　　2012

曲卫东　房地产基本制度与政策　中国电力出版社　　2008

任浩明　土地估价理论和方法　　机械工业出版社　　2013

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