浅析房地产价格影响因素 (2)

浅析房地产价格影响因素

交通状况可用交通通达程度来衡量。通达程度把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节省运费，又要求交通顺畅，以减少出行时间。交通状况的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达程度及其交通运输成本，明显影响人们的出行方便度，进而影响房地产价格水平。反映通达程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷度和对外交通的便利程度。

（四）基本设施的完备程度

基本设施主要是指基础设施和公用设施。基础设施包括交通、供电、供热、供气，给排水、通信、环保、抗灾等，是城市发展不可缺少的物质条件，其配套程度和质量高低直接影响到生产、生活；公用设备包括医疗、教育、娱乐、银行、邮政、商业服务网点等，与居民日常生活和工作有密切关系。基本设施的优劣将影响城市功能的发挥，影响人们工作、学习和生活的方便程度，影响到房地产价格。

（五）区域环境条件

随着社会进步和人民生活水平的日益提高，环境状况越来越成为影响人民生活、生产和经济活动的重要因素，因此也成为影响房地产价格的重要因素，影响房地产价格的区域环境因素是指对房地产价格有影响的房产周围的物理性因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境和人文环境。

1.大气环境

大气即空气，是人类赖以生存、片刻也不得缺少的物质，空气质量的好坏关系人体的健康，因此，房地产所处地区在是否有难闻的气味、有毒有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。公共厕所、垃圾站、化工厂、钢铁厂、木浆厂等对空气可能造成污染，凡是接近这些地方的房地产价格通常较低。

2.水文环境

地下水、沟渠、江河湖泊等的污染程度对其附近房地产的价格也有很大的影响。

3.声觉环境

交通运输工具社会人群活动（如农贸市场、中小学、游乐场、展览馆）、工厂等，都可以生产噪声，会干扰人们的休息、工作和学习。对住宅、办公、旅馆、学校、科研等的房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。

4.视觉环境

房地产周围安放的东西是否杂乱以及清洁卫生状况，如电线杆、广告牌、标识牌、垃圾箱等的竖立状态和设计是否美观，建筑物相互之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格产生影响。

５.人文环境

人文环境包括该房地产所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用情况等。声誉好、居民素质高，生命财产较安全的地区的房地产价格必然高于其他地区的房地产价格。

二、房地产实物因素

（一）土地实物因素

土地的实物因素包括土地的形状、面积、地形、地势地质和土地开发程度等。

１.形状

土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形（但长宽的比例要适当）的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格要低一些。

２.面积

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