浅析房地产价格影响因素 (2)

浅析房地产价格影响因素

两块位置相当的土地，如果面积相差较大，单价会有所不同。一般认为，面积较大的土地，在用途选择上有较多余地，其单位价格往往高于面积狭小的土地。但也有例外的情形。

３.地形

地形在此主要指地表的起伏状态，它主要是通过影响土地的开发成本和建筑物的建设成本而影响房地产价格。某地区地表高低起伏程度大，在这种地区进行土地开发活动，场地平整成本必然增加，导致开发成本增加，因而在其他条件相同的情况下，此类地区的地价相对便宜；反之，地价就昂贵。

４.地势

地势是指该地块与相邻土地的高低关系，也指该地块自身的坡度大小。一般来说，在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格，这点对于住宅尤其重要。如果房地产所处的地势较高，必然有利雨水、污水等的排放，湿度相对较低，光照较为充分，有利于住房的身心健康，因而此类地区的房地产价格相对较高。但是，如果地势过高，使得住房在享尽上述好处之外，也可能带来运输成本的提高，使得房地产价格下降。

５.地质

地质条件是指地基承载力和稳定性、地下水位和水质以及有无不良地质现象等。其中，地基承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。

6.土地开发程度

一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见的；熟地的价格要高于生地的价格；“七通一平”土地的价格要高于“五通一平”土地的价格；“五通一平”土地的价格要高于“三通一平”土地的价格。

（二）建筑物实物因素

建筑物的实物因素反映在外观、建筑规模、建筑结构、空间布局、装饰装修、设施设备、新旧程度、防水以及保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面。

第二节　房地产外部因素

一、社会因素

社会因素主要是指社会状态，人文心理状况和一般社会行为等对房地产价格的影响因素，它们从多方面对房地产价格产生影响，主要包括人口状态、城市化水平、房地产投机行为，社会的政治安定程度与社会治安状况。

（一）人口状态

房地产价格受其供求关系的影响极大，而人口的发展情况对房地产需求量的多少有着极其重要的影响，房地产特别是住宅的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素，人口数量、素质、构成等状况对房地产价格有大影响。下面主要从人口数量、人口素质、家庭结构三个方面说明人口因素对房地产价格的影响。

1.人口数量

人口数量与房地产价格成正比，任何国家和地区都是如此。尤其在城市，由于人口的不断增加，主要是外来人口和流动人口的增加，加大了对房地产的需求，尤其是在人口增长速度大大超过房地产量的增长速度时，这一问题是愈发突出。从而促使房地产价格上涨。

2.人口素质

人口素质包括人们的教育水平、公民意识、守法程度、收入水平等，它标志着社会的文明程度与经济发展水平，从而影响房地产价格的高低。人类社会随着文明程度的提高、经济的发展和文化的进步，一切公共设施必然日趋完善和充足，同时居住环境也必然力求宽敞舒适，这些都将对房地产的品质提出更高要求，引起房地产价格上升；反之，若某一地区居民素质低，收入微薄，社会秩序欠佳，对房地产需求的数量和质量较低，房地产价格必然偏低。

3.家庭结构

家庭结构反映家庭人口数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值，中国城市家庭具有从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。其中，家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需的住房数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响住宅价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。

（二）城市化水平

城市化是指人类生活方式、社会结构的一种变化，即随着社会生产力的发展，人口逐渐由农村向城市转移，农业人口逐渐转变成非农业人口，城市规模不断扩大，人们的生活方式、居住方式、出行方式不断改善，城市基础设施不断完善，城市文化不断提升，市民观念不断更新等。

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