浅析房地产价格影响因素 (3)(六)

 3.1.4 税收政策

   税收手段是财政政策的主要手段,它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。房地产税收政策对房地产市场具有重要的影响,特别对于遏制投机和房地产泡沫具有重要的作用。在最近三年里,我国房地产业发展极为迅速,房价涨幅巨大,国家为了规范房地产税收,发挥税收的调控作用,制定了一系列税收政策,对于房地产价格起到了一定的影响。

3.2 调控房地产价格的政策建议

   

3.2.1 加强国家对房地产价格的指导

  我国房地产商开发房地产的利润率达到30%左右,而发达国家一般不超过10%。由此可见,我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴,是有背于社会主义原则的。

 

3.2.2 发挥国有房地产开发公司的引导作用

 由于房地产业应该算是自然垄断行业,与人民的生活息息相关,因此国家应对该行业进行控制。利用行政手段,如果发挥不好,政府失灵,那么调控的目的也难以达到。因此采用经济手段,利用国有房地产开发公司,符合国家政策进行房地产的开发。同时和其他房地产公司开展竞争,价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐合市场,走向正轨,并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。

 

3.2.3调整中央与地方之间的事权与财权，强化对政策执行的监管力度

  我国房地产调控执行不利，很大程度上是由于地方政府的政策执行不利，而这深层次的原因还在于我国还没有完全理顺中央和地方之间的关系，中央与地方之间的事权和财权没有得到明确的划分，地方的事权多而财权少，才产生了诸如“土地财政”、过度依赖房地产投资等短期行为。所以，我国应该加快中央与地方之间事权与财权的调整，给予地方事权相对应的财权，这样才能够保证地方有足够的资金用于民生建设，也才能杜绝地方的短期行为。此外，中央应该加强对于地方政策执行的监管力度，将政策执行程度直接作为对地方官员政绩考核的重要内容，强化对地方的问责制度，确保中央的房地产调控能够起到实际的效果。

 

3.2.4完善住房调控体制，采取有效措施,抑制房地产投资过热

  我国目前的住房调控体制不健全是导致调控没有取得预期效果的重要原因之一。所以我国在调控房地产市场时，应该加强对于调控体制的建设，从我国居民住房整体市场来考虑调控政策的制订，要保证调控政策的协调一致，完善调控的应急机制和长效机制。

  同时我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,国家不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。为了抑制投资行为,真正发挥城市房地产的住房保参考。

第4章其他因素对房地产价格的影响 

4.1环境因素对房地产价格的影响

  对房地产供求起主要影响的环保要素是指那些对居民生活有重要影响，而且在城市中存在着明显区域差异的自然环境质量要素：一般包括大气环境、水体环境、声环境和其他环境要素。

 

4.1.1 大气环境

  大气环境对房地产项目造成的影响可以分为两种。一是直接、明显的影响，如雾霾的影响。这类影响对人体健康虽无直接危害，但也可能使人体感官产生不舒服、不愉快的感觉，严重的更会使人产生恶心，呕吐等症状。二是各种有毒有害气体及粉尘的影响，主要包括悬浮颗粒物、一氧化碳、二氧化硫、氮氧化物等等。其中城区一氧化碳水平与气候条件、交通状况以及排放源有密切关系。世界卫生组织在1987年就已经对空气中CO暴露限值做出建议，如空气中C0浓度为60μɡ／立方米时，暴露时间仅为0.5小时。二氧化硫对人体健康则有更严重的影响，当其长期浓度值超过100μɡ／立方米时，会增加呼吸道疾病患者的死亡率及呼吸系统疾病的发病率。同时，当空气中存在过量氮氧化物时，也会刺激鼻、喉，并引发其它呼吸系统性疾病。人体在这些污染物集中高浓度的作用下可造成急性中毒，而低浓度污染物的影响对人体的危害虽然在短期内可能不会被察觉，但长期作用下也会引起支气管炎、支气管哮喘等疾病。

 

4.1.2 水体环境

  目前我国衡量地表及地下水的指标主要有PH1值、氨氮、硝酸盐、砷、汞、铬、总硬度、镉、铁、硫酸盐、氯化物、大肠菌群等以及其他反映各地区主要水质问题的附加监测项目。据此，可将我国地表水和地下水水质分别分为五类，其中集中式生活饮用水水源均应达到三类标准。而随着城市居住密度的加大，“小桥流水人家”式的风景日益为人们所向往，房地产项目周边的河道或其它水体常常成为该项目亮丽的风景与成功的销售卖点。但是如果任由大量的生活污水、工业废水不经任何处理直排入环境水体中，则必然会使水体环境的污染进一步加重，造成了水体发黑臭，这样的水体环境无疑对其周围的房地产项目将会产生直接的负面效应。

4.1.3 声环境

  对于房地产项目来说，噪声来自于两个方面，一是房地产项目自身规划布局以及管理工作不合理造成的。例如某住宅小区建成后，由于有关部门将其内部的一条主要道路辟为夜间停车场，从而造成了夜间机动车的噪声对居民正常休息的影响。另一方面是由于选址考虑不周，没有注意到或忽视了外界严重的噪声影响。外界对项目产生影响的噪声首推交通噪声，一些房地产开发公司考虑到机场附近、国道两侧等地段的区位好、交通便利，便不惜重金建设高级住宅，但是，由于航空器起落频繁及道路上过往车辆(尤其是重型车辆)多，造成了严重的噪声污染。而根据我国“城市区域环境噪声标准”中规定：以居住、文教、机关为主的区域噪声控制标准类别应该达到二类水平，即昼间噪声声级应该小于60分贝，夜间噪声声级应该小于50分贝。

 

4.1.4 其他环境要素

  其他影响房地产供求的环境要素主要是危险物品的存在。由于城市功能分区不明，加上房地产项目集中于“肥地”、“黄金地段”，带有一定程度的盲目性，造成许多房地产项目和工厂相邻共处，而这些工厂大都有原料仓库，其中存放大量的易燃、易爆危险品。这些危险品无疑会给在项目内工作或居住的人们带来危害性极大的负面影响。

  另外随着人民生活水平的提高及科学技术的进一步发展，越来越多的潜在危险或有碍健康的因素日益为群众所认识，比如高压线与电线杆会造成的刺眼感觉，及高压线发生的电磁辐射可能会导致某些癌症等等。这些有碍健康的因素必将在购房者做出购买决策与设定预期价格时产生重要作用，曾经就有美国学者通过调查与分析得出，高压线路的存在对于周围房地产售价具有不可忽视的负面影响。

4.2 其他因素对房地产价格的影响

 

4.2.1 自身因素

  所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。

 

4.2.2 经济因素

  主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。

 

 4.2.3 社会因素

  影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。

（1）政治安定状况

  政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况,现行政权的稳固程度等。一般来说,政治不安定则意味着社会可能动荡,这会影响人们投资、置业的信心,从而会造成房地产价格低落。

（2）社会治安状况

  社会治安状况是指偷窃、抢劫、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成房地产价格低落。

（3）房地产投机

  房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：

a.引起房地产价格上涨；

b.引起房地产价格下跌；

c.起着稳定房地产价格的作用；

d.城市化；

城市化又称城镇化、都市化,是当今重要的社会、经济现象之一,但由于人们对城市的概念理解不一,对城市化的解释和度量方法也相差很大。

 

4.2.3 心理因素

  心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个: 

（1）购买或出售心态；

（2）个人欣赏趣味(偏好)；

 (3)时尚风气；

 (4)接近名家住宅心理。

  房地产需求者遍寻适当的房地产,当选定了合意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意,因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格。