浅析房地产价格影响因素 (3)(四)

2.2.3 老龄人口

   统计数据表明，威海市在21世纪进入一个典型的老年型人口社会。根据联合国划分人口年龄结构类型的指标：

  截止2005年11月1日，威海市1%人口抽样调查共登记0岁～14岁人口为32.43万人，占总人口11.69%；65岁及以上的人口为35.34万人，占12.75%；全市老少比为108.97。与第五次全国人口普查相比，老年人口的比重上升了3.02个百分点。今后，威海市人口老龄化将继续保持快速增长的趋势，预计到2010年，老年人口总量将达到37万人以上。人口老龄化到来，会使威海市国民经济快速积累和发展时期缩短，使经济与社会发展需要承担较大的压力。在社会总投入不变的情况下，随着政府用于老年事业投入的增加，经济建设投入就会相对减少，必然会对正常的经济发展速度产生一定影响。一方面，由老龄化，与儿女同住、多居室房型的需求增加，拥有配套设施的“银色地产”需求增加。另一方面，由于代代相传的生活观念，在未来一段时间，由于老人将房屋传给已有自已住房的子女将产使房屋相对过剩，导致住宅房地产价格下降等影响。因此在能够预期的时间内应充分对需求进行预测，对市场进行调整。

2.4 家庭规模与结构

  家庭是住房需求的最小单位，因此,家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素。受多种因素影响,现代社会的家庭结构正模趋于小型化。据第五次人口普查，威海市平均家庭户规模为2.60人，比第四次人口普查的2.97人下降了0.37人。在人口总量不变的情况下，家庭规模小,从而引起对住房总需求的增加。家庭人口数减少，中小户型住宅成为威海市住宅需求的主要部分，这些都增加了房地产市场的发展潜力。           

第3章政策因素对房地产价格形成的影响及调控方法

3.1.1 土地政策

  土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家对土地方面一直采取比较严格的政策,包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监察。目的是为了慎重合法地使用每一寸土地,加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督,按照政策对土地价格的影响不同可分成以下类别:

  （1）土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响

在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显现出来,反映客观的市场供求状况。

  （2）地监管的规范对土地价格的影响

  关于土地出让和利用的监管方面,自2002年以来,国家制定若干政策进行规范,在地方土地的出让、利用、征收等方面,国家进行必要的监督和管制。实践证明,这些政策是必要的,并且对规范我国土地价格,遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。土地政策对土地价格的形成具有一定的影响,而土地是房地产的主要组成部分,因此,土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。

3.1.2 金融政策

  房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持,因此金融政策对住房价格有很大的影响。就金融政策与房地产价格之间的关系进行分析:

  （1）利率的调控与房地产价格的关系

  利率是利息率的简称,是指金融资本的增加额和本金的比值。利率按支付对象可分为存款利率和贷款利率。我国的金融政策多表现为利率政策,利率政策调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下对各种情形对房地产价格的影响做详细分析：

 （2）存款利率调整对房地产价格的影响

  理论上当存款利率上调时,会吸引其他投资市场中的部分资金,作为新兴的房地产投资模式,也或多或少受到存款利率的影响,主要表现为存款利率升高,会使得炒房群体减少,从而对房地产价格产生一定影响,当然,就目前情况而言,这种影响是微弱的,因为投资房地产的收益要远大于存款的收益,并且投资房地产相对风险较低。

 （3）贷款利率对房地产价格的影响

  ①贷款利率调整影响房地产的需求,从而影响房地产价格。

  ②贷款利率影响房地产的供给,从而影响房地产价格。

 （4）存款准备金率上调对房地产价格的影响

  存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。当社会支出及投资受到存款准备金率变化的影响而变化时,房地产投资就会间接的受到影响,从而可能引起房地产市场价格的波动。

3.1.3 其他金融政策对房地产价格的影响

  这类政策主要包括对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施。该类措施对于遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要的意义,从而影响房地产价格走势。