浅析房地产价格影响因素--以温州为例(二)

随着人口增长，对房地产的需求日益增长，而影响房地产价格，房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。别是20世纪80年代生育高峰时期出生的人口正是如今房子的需求者，因此都属于刚性需求，虽然我国在计划生育的政策下已经控制了人口数量，但是由于我国人口基数大，协调人口数量和老龄化之间的矛盾仍然迫在眉睫。

c经济因素是宏观影响因素，他牵制整个房地产业的发展，一方面，随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大需求。城市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展，根据国家统计局数据来看，我国城市化水平平均以每年约一个百分点的速度推进。城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房的需求，中国城市化人口带来的住房需求 。

5、社会因素对房地产价格影响：人口状况，社会稳定状等，人口的迁移，密集度，已经社会安定，都是影响房产家的因素等等

6其他意因素的影响(如房地产拥有者发生资金困难，因此贱卖房地产应急等其他情况)

（二）综合因素等对房地产价格形成的影响 

1、土地政策不同也会影响到价格 

我国土地所有权为国家所有，土地试用者只拥有使用权，政府作为土地唯一的供给者，拥有垄断的供给权利因此国家的土地政策是肯定会影响到房价，随着制度的变迁，我国土地供给方式，数量，结构都受到了不同程度的影响，进而波及土地价格变化，从而影响到房价，房价跟地价他们是互相作用的，也是互相影响的，但在不同的竞争条件下，起着主导作用。

2丶财政和信贷政策不同也会影响到价格 

房价的上涨和货币的供应量以及贷款的投放量，密切相关，2007年对房地产市场实施调控到金融危机爆发前的这段时间，信贷政策对房价的调控作用还是比较明显，无论是开发商还是炒房客都表现出十分紧张的情绪。特别是炒房客，已经在“资金链”即将断裂的情况下开始大量抛售住房，并在深圳等地出现“断供”现象，房价也开始出现明显下降现象的话，在2010年开始的新的一轮调控中，信贷政策对温州房价的调控作用就十分有限了。对开发商限贷甚至禁贷、上调首付比例、提高房贷利率、采取结构性信贷政策等措施，虽然对遏制房价快速上涨起到了积极作用，但是，始终没有让房价进入下降通道。直到限购、限价政策出台后，房价才出现了一定幅度的下降。2007年信贷政策能够对温州房价产生明显的遏制和影响作用，而2010年以后的信贷政策对温州房价的影响作用十分有限，原因就在于，2008年和2009年两年银行向开发商投放了太多的资金，让开发商普遍出现了“不差钱”的现象。有钱就是爷、有钱就能死杠房价，这是中国房地产市场进入快速发展以来最显著的特征。 相反，信贷政策的持续收紧，特别是首付比例提高、首套房贷款利率上浮等，反而对刚性需要产生了不该出现的遏制作用，使刚性需求过度积累，导致从去年下半年起，又出现了房价明显反弹现象。房地产作为一种资产的价格，理论上跟利率呈负相关的关系。低利率水平增加了居民的购房杠杆率，间接增加了购房的需求，房价的泡沫迟迟得不到回归，跟中国现在低利率环境有很大的关系。

信贷政策，目前整个银行行业都处在资产荒的时期，实体经济不行，公司授信风险增大，房产按揭成为银行必要的也是首要的资产投放途径，如果收缩房贷政策，银行资金找不到投放标的，而进入到其他领域，如债券市场、高风险投资领域，很可能会引发金融系统另一次危机，因此收缩房贷政策会导致另外的问题，很可能会产生金融风险。因此，只要中国经济没有好转，信贷政策变化的可能性是很小的

3、税收政策不同也会影响到价格 

税收对经济运行的调控是指通过增税、减税等手段对社会成员的经济利益产生影响，从而达到引导企业、个人的经济行为的目的。因此，能否最终到达“引导经济行为”的目的，对社会成员的“经济利益”产生影响是前提，而且这种影响必须是精准的作用于需调控的经济行为的当事人，否则也就达不到最终的调控效果。那么税收政策的调整能对房产交易当事人的经济利益产生了预计的影响吗？我们可以通过在不同的市场供求关系下，税收政策对房价的影响，税收对于存在持续流通可能性的商品的价格而言是难以取得预期的调控效果的，因为该商品所具有的流通性，使得各种税收调控手段所造成的“影响”在以后的流通交易中发生了转嫁，从而使税收难以发挥“引导”交易行为的实际作用。而房产作为一种具有一定流通能力的商品，是存在继续交易的可能性的，因此也就存在税负转嫁的可能性，而且税负越重，税负转嫁时对交易价格造成的影响也越大，所引起的交易价格的波动也就越大和越快。所以，税收在房产交易中并没有起到价格的稳定器的调控作用，它反而在市场供求关系发生变化、失衡时进一步推动、放大了价格波动的幅度和频率。

4、房产开发成本的影响