房地产商与政府博弈分析(二)

 三、 我国政府对房地产市场的规制改进对策 规制经济学认为:对于政府规制的选择，不是用理想的政府去代替不完善的市场，也不是要用理想的市场去代替不完 善的政府，而是要在不完善的现实政府和不完善的现实市场 之间，建立一种有效的选择和协调机制，使人们能够根据资源 优化配置的经济合理性原则和交易成本最小化原则，努力探 寻政府与市场的均衡点。根据规制经济学的理论，房地产市 场中，我国政府规制目前应着重于研究如何在竞争框架下充 分发挥市场机制的作用和制定激励性的规制政策，改变目前 房地产供需失衡的状况，破除房地产市场的垄断结构，并提供 中低收入家庭所需的保障性住房，这才是我国政府规制房地 产市场的逻辑起点。 ( 一) 放松进入规制 政府作为土地的唯一供给者控制着房地产企业的进入， 为了加大房地产产品的有效供给就应该放松进入规制。一方 面，政府应该加大公益性土地的供应力度。虽然充满着商业 性质的土地出让制度有利于土地市场的管理，但是同时也改 变了土地市场的市场结构。在这种价高者得的土地拍卖政策 下，政府的拍卖行为人为地设置了下游房地产市场的进入壁 垒，而中低收入家庭所急需的保障性住房难见踪影也正是由 此而产生的。对于准公共物品性质的住房所需的土地应该以 公益性土地出让为主，尽可能地以低价供应保障性住房所需 的土地。另一方面，对于土地的大小规模也应该加以限制，控 制当前过大规模地块整体出让的势头，考虑多提供一些面积 大小适中的地盘。这种放松进入的土地出让制度至少存在两 个方面的好处:一是它所能容纳的房地产企业的数量相对增 加，有利于竞争的提高;二是规模适中的土地购置所需的资金 额度不至于构成进入壁垒，从而使大部分的房地产企业( 特别 是中小规模的房地产企业) 有能力参与土地的竞拍，弱化部分 房地产开发商的垄断结构。与此同时，对土地的开发年限严 格规定，规制房地产企业的“囤地”行为。只有这样，才能在一 定程度上缓解我国房地产竞争不足的现状。 ( 二) 对房地产市场实施不对称规制 房地产市场仅仅靠降低进入壁垒是不够的，因为房地产 企业趋同的营销模式让房地产企业很容易形成合谋，使得市 场的竞争机制大大削弱。而允许个人和社会团体也参与到房 地产市场，使房地产市场供给主体多元化，建立多种住房供应 体系以提供各种住房产品，如个人合作建房、廉租房和经济适 用房等，这样才能真正地促进房地产市场的竞争。 但是一些 具有非营利性质的住房合作组织与机构，是无法和具有较大 市场势力的房地产企业竞争的。政府应该首先从法律入手， 明确住房合作组织的法人地位，支持其参与国有土地使用权 的招标与拍卖，甚至在同样的条件下政府应该向这些具有公 益性的组织倾斜。这样做的好处是: 一方面任何人都可以通 过加入住宅合作组织的形式来自己开发并自己解决住房问 题;另一方面也可以在我国内地竞争不充分的房地产业中增 加新的潜在的竞争者，从而有助于解决房地产行业竞争不足 的问题，最终促进消费者住房福利水平的提高。因此，对于这 些具有公益性的房地产合作组织，应通过不对称规制，在土地 供应、税费减免和资金支持等方面加大扶持力度，保障更多中 低收入家庭所急需的各层次的房地产产品供给。而对于开发 高档住房的项目则应该实行从严的规制政策。 ( 三) 对房地产价格进行规制 对于其他垄断行业，政府在赋予这些垄断企业经营特许权的同时，都对其产品销售拥有一定的价格规制权。唯独在 房地产行业，房地产市场的垄断性造成了开发商拥有了垄断 定价的市场权力而又不受价格限制这一特殊现象。房地产市 场的垄断性特征本身就已经带来了社会净福利的损失，如果 还将住房产品的消费者剩余由消费者手中转移到开发商手 中，社会福利的损失将大大增加。由垄断而形成的垄断利润 必须转化为社会共同所有其实是一项已得到人们认同的基本 准则，因此规制开发商的开发利润就成为一项增进社会总体 福利的必然选择。 虽然我国名义上对商品房、保障性住房进 行了利润规制，但并没有落到实处。政府可以在确定并公示 地块批租价格之后，采用德姆塞茨房产竞价招标的方法，房地 产售价报价最低的开发商可获得土地使用权与经营权。 ( 四) 加大对房地产市场信息的披露 市场机制的自律运作是有赖于信息的充分传输的。由于 房地产市场是典型的不完全竞争市场，面临着严重的信息不 对称。房地产营销过程中，房地产商利用买卖双方的信息不 对称，通过虚假销售、控销等方式坐地起价，垄断了房地产品 的价格，并获得绝对的信息优势，而消费者由于缺乏足够的信 息被迫接受价格和承担风险。相对于市场中分散的主体来 说，政府应该利用自身的优势，加大房地产市场的信息披露， 改变房地产市场中信息不对称的状态，让购房者清楚地知道 每一个预售或在售楼盘的状况，使他们做出理性的判断。 ( 五) 规制房地产市场中不合理的需求 首先，应该加大对投机性购房的规制。日本房地产市场 的历史经验证明，凡是投机性过大的房地产市场都会产生泡 沫，泡沫的破裂最终只会导致经济衰退。稳定房地产市场的 一个重要方面是抑制投机性购房，对购买多套住房的投机性 需求应采取从严的货币政策，甚至出台政策禁止购买多套住 房，以规制这部分投机性需求。其次，对拥有两套以上住宅的 家庭征收物业税。我国人多地少的国情决定了住房只能作为 基本的消费品，而不能成为不受规制的投资品。房地产市场 过于旺盛的需求，无疑会导致我国土地的需求量越来越大，不 利于我国死守18 亿亩耕地的红线。因此，政府需要通过征收 物业税，加大对拥有两套及以上住房的家庭在保有环节的税 收规制，抑制这部分消费需求。第三，整顿租赁住房秩序。一 个成熟的房地产市场应该包括出售和租赁，但我国房地产租 赁市场也不够成熟和完善，抑制了居民租房的热情，这反过来 又刺激了商品房市场的需求。因此，住房租赁市场也应该是 我国政府规制的一个重要内容。 ( 六) 加大对低收入家庭的住房保障 解决低收入家庭的住房问题是各国政府努力追求的目 标，如新加坡的公共组屋、日本的住宅公团、住房供给公社和 美国的住房补贴。这些国家的中低收入者的住房消费都是通 过政府干预来保障的。目前我国商品房价格居高不下，中低 收入者只能“望房兴叹”，因此政府应该采取多种措施，提供各 种房地产产品，如廉租房、经济适用房和限价房等，使中低收 入者居者有其屋，保障他们的住房权益。这样也能提高房地 产行业的竞争程度，以遏制房地产市场的垄断程度。 ( 七) 对规制者的规制 一个完善的房地产市场需要政府的有效规制，这是房地 产市场健康发展的首要条件，所以要想发挥规制机构的职责 必须要求其依法行政。但是目前房地产行业已成为寻租的高发区，房地产建设自始至终只能靠权力、关系等腐败方式来维 系，银行贷款需要寻租，拿地、批规划也需要寻租，几乎任何一 个环节，只要缺少足够关系就会功亏一篑。而寻租费用也会 摊入到房地产开发成本中间接地抬高了房价。因此，必须加 强对政府自身行为的规范，使行政程序法典化，依法行政，并 让所有的环节在公开、透明的程序中进行，规制房地产市场中 政府官员的寻租行为。 四 结 语 就社会整体而言，我国当前住房福利水平与满意程度处 于较低水平。政府规制手段的具体改进，无论是准入规制、价 格规制、住房保障，目标应该是提升全体居民的住房福利水平 以及满意程度。基于规制经济学的视角，政府一方面应该采 取一切措施增加房地产市场的有效供给，另一方面应该抑制 不合理的需求。只有这样，政府和房地产市场才能够互补，从 而促进和保证房地产业的健康、持续发展。

 参考文献: 

［1］王俊豪 : 《管制经济学学科建设的若干理论问题》，《中国 行政管理》 2007 年第8 期，第86 －90 页。 

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