房地产商与政府博弈分析(一)

房地产商与政府博弈分析

[ 摘 要]:从政府与房地产商的角度切入,探讨了如何使两方面的利益获得最大化问题.运用不完全信息动态博弈模型,对房地产市场中的政府与房地产商之间的动态博弈过程进行分析,论证了通过政策引导房价走势的办法并不可行. 政府和市场二者都是房地产资源配置的主体。 

[ 关键词]: 政府规制; 房地产市场; 规制经济学; 规制政策 

一 、房地产市场中政府规制的提出 1998 年7 月，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知》，福利分房的旧体制从此被迅速 打破，房地产市场获得了前所未有的发展机遇和空间。正是 在此之后，房地产市场开始快速发展和不断成熟，实现了跨越式的发展。但是这并不能掩盖房地产市场所 存在的弊端。在房地产市场快速发展的同时也带来了新的问 题，主要表现在:房地产价格与居民收入比严重失调，已远远 超过了普通居民的承受能力;房地产市场信息不对称，房地产 企业因而拥有市场的支配权而获取暴利; 保障性住房开工量 不足，覆盖面低，住房保障制度建设滞后。房价过高不仅会产 生房地产泡沫，而且对整个社会资源的配置、居民的福利水平以及经济发展的预期等均会造成负面影响。同时，住房权也 是每个公民应享受的生活权利。对于我国这样的发展中国家 来说，我们不能仅仅追求房地产对经济增长的拉动效应，社会 公平也应该是我们所追求的目标之一。因此，为了公共利益， 政府对房地产市场进行了大量的规制。

二、 房地产市场中的政府规制及存在的问题 规制是指政府的许多行政机构，以治理市场失灵为己任， 以法律为根据，以大量颁布法律、法规、规章、命令及裁决为手 段，对微观经济主体的不完全是公正的市场交易行为进行直 接的控制或干预。 政府规制是政府职能部门行使行政职权、 维护正常市场秩序以及对市场进行直接干预的一种重要手 段。 在计划经济体制时代，我国政府就对住房的规划、投资、 施工、验收以及分配等所有环节实施全面的规制。在政府的 全面规制下，房地产市场没有任何存在和发育的空间。随着 以市场化为导向的经济体制改革启动，房地产市场一直处在 不断放松规制的过程中。但这并不等同于政府对房地产市场 的放任不管，由于房地产市场还处于不断成熟和发育的过程 中，需要政府这只“有形之手”对市场干预，因此政府仍然要对 房地产市场进行规制，只是在不同阶段规制程度存在着着阶 段性的紧松差异。规制方式也不再仅仅局限于行政手段，法 制化、市场化的手段成为政府规制的主要方式。