市场营销——以房地产市场为例(二)

（一）市场的需求

衣食住行是人民生活最基本的构成要素，也是老百姓生活的根本。尤其是城市住房制度市场化以来，房房地产市场的发展，强力地促进我国的国民经济发展，对人们居住条件改善起到积极的作用。从一定程度上来看，房产市场是房地产产业进行社会再生产的最基本条件，而且它可带动建筑业、建材工业等方面的产业发展。房地产市场通过市场的机制，及时实现房地产价值和使用价值，可提高房地产的经济效益，促进房地产的有效配置和房产建设资金良性循环。房产市场能引导居民消费的结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民居住水平。房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体的地位。影响房地产市场需求因素价格的基础为价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系而决定的。所以供需关系是影响房地产价格走向最基本的力量。

1、利率和房地产的消费信贷

银行利率分为存款利率和贷款利率，目前我们国家的利率水平基本上处于一个低利率水平。近年，央行不断调整了房地产的消费信贷，国家一段时间以来实行鼓励消费的信贷政策，实行住房贷款优惠利率的政策。同时对于购买第二套住宅产品或者是高档住宅产品的在审核和首付比例上均有较大的提高。通过政府在利率和信贷政策上的一系列积极有效的措施可以看出政府目的在于抑制国内房价的不健康飞涨，但同时不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨或基本持平，因此加息和调整幅度不大，其造成购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。

2、通货膨胀率的上升

通货膨胀通常表现为物价的上涨，其最根本的是货币发行量过度。我国的货币供应量每年增长的速度几乎都远大于同期实际GDP的 增速与物价的涨幅之和。而人们对未来物价趋势的预期可促使巨额货币存量转变为实际购买力，形成供给需求推动型通货膨胀和需求拉动型通货膨胀的交互作用，共同引起通货的膨胀。依据通用标准，如果居民消费价格指数上涨能达到3%，即有很高的通货膨胀的风险。如果按照这个标准，我国的通货膨胀迹象已经非常的明显。虽然目前我国实行的货币政策正在遏制这一趋势，但之前被低估的人民币已造成我国美元储备迅猛增长，大量增加了外汇储备基础货币投放，大大助长了我国通货膨胀的势头。由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预判的，就是房地产价格上升了。

3、消费心理

中国人宁愿抛弃低廉租金不去租房子住，而去买房子住，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下银行的个人存款；这一心理又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。

4、城镇居民储蓄存款

城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款数量增长,那么购买住房资金也会增加,导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。

（二）市场人口分布

在进行房地产市场分析开发时,人口因素的影响是不可忽视的。主要应从人口的数量、人口的质量、人口的年龄结构、人口额分布、人口的家庭规模与结构、人口的收入水平等多方面分析人口状况对房地产市场的影响。系统分析房地产市场人口的影响因素,有利于房地产开发商投资的决策,促进房地产市场的发展在进行房地产市场分析与开发的时候,不可忽视人口因素对其产生的影响。主要从人口数量、人口质量、人口年龄结构、人口分布、人口的家庭规模和结构、人口的收入水平等方面分析人口的状况对房地产市场的影响。系统分析房地产市场的人口影响因素,有利于房地产开发商的投资决策,促进房地产市场的发展

（三）经济收入调查

房地产开发经济收入调查是必不可少的哦，还有当地老百姓的经济收入,他们适合什么样的房子,什么档次价格等等......这与后期发展与收益是息息相关的。经济收入情况决定这房地产项目开发的类型，关系着后期价格的定位，还有国民购买能力的分析。

 (四) 消费水平和习惯