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中国房地产发展进程、杭州市住宅需求调研(二)
中国房地产发展进程、杭州市住宅需求调研
(一)杭州市城市经济状况
2017年杭州市经济运行稳中有进,质量效益持续提升。地区生产总值12556亿元,增长8.0%,三次产业结构调整为2.5:34.9:62.6。一般公共预算收入1567.42亿元,增长17.4%。规模以上服务业企业和工业企业利润分别增长26.3%和7.7%。新增上市企业28家,累计上市企业163家。新动能加快培育,创新活力显著增强。实现信息经济增加值3216亿元,增长21.8%,对经济增长贡献率超50%。城西科创大走廊规划建设加快推进,之江实验室、阿里达摩院成功落户。山南基金小镇、梦想小镇通过首批省级特色小镇验收命名。研究与试验发展支出与地区生产总值之比预计3.2%,新增发明专利授权9872件。新增国家千人计划人才16名、省千人计划人才51名。重大战略全面实施,发展格局不断拓展。城市国际化加快推进,全球首个eWTP实验区启动建设,跨境电商出口70.22亿美元,增长15.9%。省市重点项目顺利完成,省重点项目全年完成投资723.5亿元,为年度目标的111.3%。市重点项目完成投资1840.8亿元,为年度目标的108.3%。城乡区域协调发展,临安完成撤市设区,全市城市化率达到76.8%。城乡居民收入差距进一步缩小,城镇居民人均可支配收入和农村居民人均可支配收入分别增长7.8%和8.9%,收入倍差缩小为1.85。
(二)杭州整体规划及发展方向
2015年,市规划局根据杭州城市发展新情况和新要求,及时对《杭州市城市总体规划(2001—2020年)》进行了评估和修订。2016年1月,《杭州市城市总体规划(2001—2020年)(2016年修订)》获得国务院批复同意,调整杭州城市性质为“浙江省省会和全省经济、文化、科教中心,长江三角洲中心城市之一”,再次确认“一主三副,双心双轴,六大组团、六条生态带”的城市空间布局。国务院在批复中要求杭州市“认真落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,重视城乡区域统筹发展,合理控制城市规模,完善城市基础设施体系,建设资源节约型和环境友好型城市,创造优良的人居环境,重视历史文化和风貌特色保护”,补充划定富阳区开发边界,加强边界管控,促进城市紧凑布局”,“增强城市内部布局的合理性,提升城市的通透性和微循环能力”,“坚持节约和集约利用土地,严格控制新增建设用地,加大存量用地挖潜力度,合理开发利用城市地下空间资源,提高土地利用效率,切实保护好耕地特别是基本农田”。
杭州市各轮城市总体规划从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”。杭州市通过钱江新城、奥体博览中心等重大项目的建设,促成了城市发展重心的转移,城市东扩的格局、沿江开发的态势已初步形成,总体规划所设定的空间发展战略基本实现。2015年2月、2017年8月,富阳市和临安市先后撤市设区并入杭州市,杭州市区面积扩大到了8292平方公里.
2017年11月,杭州市出台了《关于实施“拥江发展”战略的意见》,抢抓“后峰会、前亚运”战略机遇,积极参与和引领“大湾区”、“大花园”、“大都市区”建设。2018年1月市委十二届三次全会通过了《中共杭州市委关于高举习近平新时代中国特色社会主义思想伟大旗帜 加快建设独特韵味别样精彩世界名城的意见》,指导全市高水平谱写新时代中国特色社会主义杭州篇章。
新一轮《杭州市城市总体规划(2021-2035年)》编制已经启动。杭州将认真落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,认识、尊重、顺应城市发展规律,坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略,建设创新活力之城、历史文化名城、生态文明之都,精心打造独特韵味别样精彩世界名城.
(三)杭州市一级市场(土地市场)投放情况
2017年杭州(范围含十区三县市,下同)共成交270宗地块(同比增17.39%),出让面积845.56万方(同比增29%),建筑面积1797.42万方(同比增26.26%),成交总价2258.85亿元(同比增37.69%),楼面均价12567元/㎡(同比增9.06%),推地数量、推地面积、成交金额较去年均有不同程度的上涨。其中涉宅用地137宗(同比增17.6%),出让面积631.07万方/9466亩(同比增16.1%),建筑面积1348.71万方(同比增13%),成交总价1978.19亿元(同比增33.4%),楼面均价14667元/㎡(同比增18%),平均溢价率52.04%。
2018上半年杭州全市(含十区三县市)的土地出让金额超1441亿,同比大涨97%,7宗土地流拍,部分地区有降温迹象。官方公布的杭州主城区(含大江东)210.4万㎡的年度供应计划,已完成了48.9%,整体土地供应高于2017上半年。
(四)杭州市房地产现状分析
杭州市住房成交自2016年下半年开始至今,由于大量炒房团的入市,楼市二级市场和三级市场一直居于以往的至高点,库存房源急剧减少,导致出现供不应求,价格上涨,刚需消费群体买不到房的现象。杭州不得不出台限售限购、积分落户等政策限制炒房团入市。大量投入一级土地入市,限制拍卖上限价格、备案销售价格、公证摇号,来保障刚需消费群体,来抑制价格上涨过快现象。国家也坚持“房子不是用来炒的,是用来住的”原则,出台各项政策来,保证房地产市场的健康发展。截止到现在,杭州的住房供需已经逐步稳定,楼市价格也近回归正轨。
(一)区域楼市交易情况
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