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中国房地产发展进程、杭州市住宅需求调研(一)
中国房地产发展进程、杭州市住宅需求调研
一、宏观经济和政策篇
(一)经济状况和房地产大势
(二)目前房地产国家政策
(三)国家房地产发展趋势分析
二、中观市场及区域篇
(一)杭州市城市概况及经济状况
(二)杭州整体规划及发展方向
(三)杭州市一级市场(土地市场)投放情况
(四)杭州市房地产现状分析
•三、杭州市房地产市场解码
(一)市场发展方向预测
四、调研结论
五、参考文献
一、宏观经济和政策篇
(一)经济状况和房地产大势
根据2017年的统计公报,全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为58.8%,资本形成总额贡献率为32.1%,货物和服务净出口贡献率为9.1%。总体是6:3:1的态势,国内消费的力量是出口的六倍多。所以出口对经济的增长贡献已经比较小了。
2017年全年房地产开发投资109799亿元,比上年增长7.0%,随着年轻人总数的逐渐减少,对新房的需求在不断下降。根据2016年国家统计局抽样调查数据,25~29岁有1.0666亿人,而20~24岁只有7910万人,15~19岁只有6156万人,95后人数相比80后出现大幅下滑的态势。年轻人少了,房子的需求就是问题了,尤其是三四线城市和县城城镇,挑战非常大,防止盲目投资形成新的库存将是长期的任务。随着年轻人口的减少,为避免再一次去库存,房地产投资必然是处于被管控的状态,依靠房地产投资拉动经济增长的黄金年代已经过去了,黄金年代一旦过去,就会开始进入行业整合,大鱼吃小鱼的时代。
(二)目前房地产国家政策
1.国务院:【城乡建设用地增减挂均节余指标跨省城调剂管理办法】,帮扶省份要严格控制城镇建设用地扩张,人均城镇建设用地水品较低、规划建设用地规模却有不足的,可以使用跨省城调剂节余指标少量增加规划建设用地规模,并在新一轮徒弟利用总体规划编制时予以调整。
2.原国土部:改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定在权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的方法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。
3.住建部:热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。力争用3~5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应出的比例达到50%以上。
4.农业农村部:允许在符合规划的前提下,利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等,以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。
5.自然资源部:全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。
(三)中国房地产发展趋势
2017,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端抑制向供给册增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。同时,短期调控长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的住房制度,推动长效机制的建立健全。未来几年内中国房地产会打响稳房价、控房价的持久战。
二、中观市场及区域篇
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