中国房地产发展进程、杭州市住宅需求调研

一、宏观经济和政策篇

（一）经济状况和房地产大势

（二）目前房地产国家政策

（三）国家房地产发展趋势分析

二、中观市场及区域篇

（一）杭州市城市概况及经济状况

（二）杭州整体规划及发展方向

（三）杭州市一级市场（土地市场）投放情况

（四）杭州市房地产现状分析

•三、杭州市房地产市场解码

（一）市场发展方向预测

四、调研结论

五、参考文献

一、宏观经济和政策篇

（一）经济状况和房地产大势

根据2017年的统计公报，全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为58.8%，资本形成总额贡献率为32.1%，货物和服务净出口贡献率为9.1%。总体是6:3:1的态势，国内消费的力量是出口的六倍多。所以出口对经济的增长贡献已经比较小了。

2017年全年房地产开发投资109799亿元，比上年增长7.0%，随着年轻人总数的逐渐减少，对新房的需求在不断下降。根据2016年国家统计局抽样调查数据，25~29岁有1.0666亿人，而20~24岁只有7910万人，15~19岁只有6156万人，95后人数相比80后出现大幅下滑的态势。年轻人少了，房子的需求就是问题了，尤其是三四线城市和县城城镇，挑战非常大，防止盲目投资形成新的库存将是长期的任务。随着年轻人口的减少，为避免再一次去库存，房地产投资必然是处于被管控的状态，依靠房地产投资拉动经济增长的黄金年代已经过去了，黄金年代一旦过去，就会开始进入行业整合，大鱼吃小鱼的时代。

（二）目前房地产国家政策

1.国务院：【城乡建设用地增减挂均节余指标跨省城调剂管理办法】，帮扶省份要严格控制城镇建设用地扩张，人均城镇建设用地水品较低、规划建设用地规模却有不足的，可以使用跨省城调剂节余指标少量增加规划建设用地规模，并在新一轮徒弟利用总体规划编制时予以调整。

2.原国土部：改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定在权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的方法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。

3.住建部：热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。力争用3~5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应出的比例达到50%以上。

4.农业农村部：允许在符合规划的前提下，利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。

5.自然资源部：全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

（三）中国房地产发展趋势

2017,房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给册增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时，短期调控长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。未来几年内中国房地产会打响稳房价、控房价的持久战。

二、中观市场及区域篇

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