中国房地产发展进程、杭州市住宅需求调研

截至6月底，杭州市区（含临安、富阳，下同）新建商品房共成交了77161套，与去年同期相比，成交量下滑约13%，半年交易量已经连续2年下滑。但交易量的下行也没有改变杭州楼市的房价，反而越走高趋势。今年上半年杭州商品房成交均价为25569元/㎡，同比去年上涨30%，涨势为近9年房价之最。从今年各月的成交来看，1-6月，杭州新房价格涨了约9.5%，而整个上半年杭州楼市成交量均破万套，1月甚至达近1.9万套的高位。其中，三月底四月初是杭州楼市历史性的节点，杭州于4月4日推出购房摇号细则，这是杭州房地产历史上的第一次。从摇号政策出台到现在，杭州已经有近百个楼盘实施了百余次公证摇号售房，但摇号政策也并没有改变杭州楼市火爆的现状。目前杭州住宅存量21908套，6月存量是近2年仅次于今年5月的第二低，不到2年前的四分之一，去化时间仅为2.2个月左右。上半年杭州新房住宅整体新增量为36080套房源，总计体量420万㎡，同比去年相差无几。而上半年的住宅去化量为47760套，供应量追赶交易量仍有很大差距。

（二）市场发展方向预测

中国房价现在全国各地房价都在上涨，虽然呈现比较缓慢上涨势头。在2018年年初，国家出家住建部约谈了个别城市，要全面落实“房子是住，不是炒的”，核心价值。深刻的讨论房价调控，政策以及限价的多方面房控信息。

一线城市人口还将继续飙升，因为土地少有，部分一线城市已经在限制人口，比如北京的，“誓死守住人口2300万的底线”。最后作用收效甚微，而且还浪费许多社会资源。最后这个结果是必然，一线城市拥有成熟教育，更好医疗和更多机会，势必会吸引全国各地年轻前去发展自己事业。人口源源不断的往一线城市涌入，房价就具有一定的上升空间。从国家发展的角度出发，房价暴跌，必定会引起经济发展，所以政府也不会让这种情况发生。

目前很多一线城市都已经的出现土地短缺，包括上海和北京。而且最近政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年一半都不到。

未来无论政策怎么调控，市场总有市场波动铁律，世界没有一个国家房价能够走L型。而且房地穿流动性更值得被关注，楼市不同于股市，前者流动性风险大。房价就近期还是会持续走高位缓慢上涨中。未来房价不会出现暴跌，应该的也不会出现暴涨势头。会平稳缓慢增速中。

四、调研结论

在中国这个非市场化的房地产领域，房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。基本制度，决定了不同的周期变化。这些基本的制度包括土地制度、户籍制度、税收制度、市场制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。

户籍制度决定了人口拼命向大城市集中，资源和收入分配一定是不合理造成了非户籍人口向大城市集中。人口的增加造成了需求的增加，楼市价格就得上涨。

宏观政策里面也包括了金融政策，正是政策决定了利率问题，货币总量问题，决定了资金价格问题，融资方式和投资房子的问题。一个城市的GDP大部分依赖于房地产。

政策的调控房价已经形成了非良性循环的关系，当我们处于低潮的时候，政府采取了一些启动措施，然后开始进入疯狂的阶段，然后开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控。

尽管中国的房地产是非市场化的，但是还是有一些市场化的东西。所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化，市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。比如说大家都说学区房的问题要解决，可是如果你不建更多的好的学校，怎么解决？这就是资源不平衡的问题。资源不平衡的时候，那个地方的房子就是贵，没有办法调和，所以这些是不变的。

如果中国继续坚持改革和市场化的道路，就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权。

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中国房地产发展进程、杭州市住宅需求调研(三)