个人住房抵押贷款证券化的风险防范2012(一)

【摘要】：随着社会经济的发展，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业和主要的经济增长点之一，越来越多的人通过各种方式投资房地产或者购买房屋，房贷规模越来越膨胀，住房抵押贷款证券化也应运而生，逐步成为21世纪金融结构调整和金融工具创新的重要内容。个人住房贷款是借款人在向房地产开发商购买房产时，在支付不低于30%的首付后，银行可按高于70%的额度进行贷款垫付，在银行本息未付清前，房产证由银行质押，该房产的权益由银行所有的一种信贷方式。目前我国的个人住房抵押贷款业务比较多，具有贷款周期长、还款方式比较特殊的特点，因此具有一定的风险性，甚至会引发金融震荡。而房地产证券化是一国经济发展的较高阶段的必然趋势，住房抵押贷款证券化逐渐成为我国金融银行业实践自身结构变化和进行国际金融工具创新的主要内容。本文通过对个人住房抵押贷款证券化的风险进行研究，对风险的类型、成因进行分析，从而提出风险防范机制。

    【关键词】：个人住房抵押贷款；证券化；风险；防范

    引言

    住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-Backed Securitization）是一种新的金融工具，随着我国社会经济的发展，证券市场的完善，证券的资金来源也越来越广泛与多样，住房抵押贷款证券化就是证券机构通过购买银行的住房抵押贷款，通过担保或者信用的增级后，在证券市场上将这些抵押贷款出售给投资者。住房抵押贷款证券化是一种资金的融通行为，随着房地产行业的发展获得巨大的发展，在国外，住房抵押贷款证券化发展比较完善，一方面是由于其证券市场体系比较完善，另一方面是因为住房抵押贷款证券化可以合理利用资金，促进资金的优化配置。我国的住房抵押贷款证券化起步晚，主要是从改革开放以来随着房地产业的发展而产生的，住房抵押贷款证券化作为金融创新之一，不仅能够提高银行贷款资本的利用效率，还能够促进证券市场的繁荣与发展，还能够为金融机构增加资金来源，但是住房抵押证券化的过程中也存在一些风险，因此在分析风险的类型与产生风险原因的基础上进行住房抵押贷款的制度完善对策具有重要的意义。

    一、个人住房抵押贷款证券化的风险分析

    （一）个人住房抵押贷款证券化内涵

    个人住房抵押贷款证券化是20世纪金融创新的一个重要举措，住房抵押贷款证券化不仅能够为商业银行解决短期资金不足的问题，还能够促进资金的合理利用，通过将长期的资金形成资产池，将这些资金通过证券市场的增信与重新组合，再出售给投资者，不仅能够将长期流动性差的资金合理利用，还能够缓解银行长期资金与短期资金的矛盾，促进资金的利用[1]。住房抵押贷款的资金来源是个人住房抵押款项，只有商业银行将个人住房贷款进行组合，增加其信用等级，才能在证券市场上出售给投资者，住房抵押贷款证券化的风险比其他的金融产品风险要低。

    个人住房抵押贷款证券化的作用在于：第一，个人住房抵押贷款证券化可以扩大融资渠道，为证券市场上的投资者提供更多的投资机会。个人住房抵押贷款证券化是金融机构实施的，将存在共性的住房抵押贷款通过发行债券的方式出让给投资者，这种融资行为不仅风险较小，而且形式多样，为证券市场提供资金来源[2]。第二，个人住房抵押贷款证券化可以将房产金融与资本市场直接联系，传统的商业银行将个人住房抵押贷款都是不进行投资的，因为个人住房抵押贷款流动性差，如今将个人住房抵押贷款证券化，不仅可以降低资金周转的成本，还能够降低金融机构的贷款发放成本，而且将个人住房抵押贷款进行证券化的运行，不仅可以有效的利用住房贷款资金，还能够为贷款资金保值增值，可以扩大住房贷款资金的规模，以支持更多的需要住房抵押贷款的人。证券资产比银行的信贷资产流动性大，能够实现资产的优化配置，防范商业银行的系统风险，增强资金的利用率。

    

    图1.1 住房抵押贷款证券化的基本流程

    由图可知，个人住房抵押贷款证券化的关键在于要有住房贷款资金，住房抵押贷款要组建成资产池必须要住房抵押带来现金流达到一定的数量，设立SPV机构的目的在于对住房抵押贷款证券化进行管理，由政府或者证券机构进行资产池的增信与担保，提升住房抵押贷款证券化的信用评级，在对资产进行信用增级后进行信用评级，信用评级的目的在于在发售证券的时候进行区别，不同信用等级的证券发售时候采用的授信标准。

    （二）个人住房抵押贷款证券化风险类型