论保险的保障与融资功能——以“以房养老”为例(四)

销售价格:

1．信用道德风险

是指信息不对称，不完全造成的败德行为所带来的风险。主要由老人年龄和房屋维护情况等原因导致的，同传统按揭相反的是，老年人存活时间越久，保险公司等金融机构风险就越高。因此如果是养老院养老，很难想象养老院提供的服务会有多么完善和周到，另外房屋一旦抵押，业主可能更倾向于尽可能减少房屋维护或维修费用。

2．技术层面的多阻碍性

主要包括变现风险、房价评估、房屋估值、健康状况、预期寿命测算等，其中变现风险是指即将到期的房屋流通到市面上销售换来的现金能否有利可图，会受到房价波动和抵押物质量风险的影响；房价评估是银行对房屋现有价值的一项专业评估，受技术条件的影响，容易出现偏差；健康状况是阴晴不定的，老年人如瞒报现有的健康状况则很难判断孰真孰假，加之老人自身未来的健康状况也是很难预测的；预期寿命测算通常指实际存活年龄超过预期存活年龄，这往往是银行保险等机构不愿意看到的。

3．房价波动

除政策因素外，人口增加、需求变化、房屋供应量、地价、利率等原因也会导致房价波动，保险公司最终的利益要通过卖房变现获得，因此房价如果看跌对保险公司极其不利，会直接影响到保险公司的收益，最终影响到保险公司的投资和参与。如果缺乏足够参与主体，以房养老功能要想正常发挥，难度将继续加大。

4．抵押物风险

除房子本身的质量问题外，如抵押期间房屋遇到由城市规划或拆迁，在缺乏事前协议的情况下也容易诱发争端。同欧美国家及日本住宅的高质量相比，我国许多多层老房子墙壁开裂、屋顶漏水，也有不少新修住宅偷工减料，质量堪忧。因此保险公司等金融机构大多不愿承担起此项风险。一旦房屋出现安全隐患受损，保险公司很难套现，将面临亏损。比较典型的案例是据浙江在线2012年12月讯宁波市江东区徐戎新村的一幢6层的民房突然垮塌，另据新华社2009年6月报道上海莲花南路罗阳路莲花河畔小区在建的13层住宅楼全部倒塌。

5．银行抵押期限制约

银行和老人在抵押期限的利益上处于对立状态，银行担心抵押到期后不能迁走老人卖房收款，老人则担心早逝后领款期短于抵押期。双方会在签订协议上产生分歧进而影响和延误进程。在这一过程中，除了技术条件如预期寿命测算、健康状况难控制的因素制约外，主要原因是银行本身不太可能延长抵押期限的设置。

可见，控制好以房养老自身的不确定性风险因素是开展好以房养老的必要条件。

综上所述：我国以房养老保险功能的发挥是受多种因素制约和影响的，具有多样化和错综复杂性，导致银行和金融机构参与性不高。因此应该针对具体问题具体分析，综合考虑和思量，全面辩证的发现问题。并根据地方实际情况分析和总结问题，妥善把握好问题中的主次矛盾。

五、更好发挥我国以房养老保险功能的对策建议

（一）加强监管，规范产品，提升服务

1．优化保险服务产业，构建良好金融服务体系

第一，要加强以房养老保险从业人员的职业素质和技能培训，才有助于提高售险成功率，目前保险销售人才业务量大，专业人员少，笔者从平安公司成都一片区经理处了解到，他们团队从2012年开始才正式要求保险销售人员上岗必须具备保险代理人从业资格证；第二，建立好相配套的养老设施和医疗资源系统，满足老龄化社会的需求，第三，保险公司要建立起优秀的管理体制，全面提高服务质量，加强自身实力，进而提升理赔效率，增加理赔能力。从而确保服务物有所值，树立起保险行业正面形象。当下许多保险人员是售前体贴备至，售后漠不关心，所以导致有的民众在购买后有失望或上当受骗的感觉，这样会影响口碑。不利于以房养老初期推行。

2．严格规范信贷，成立保险投资基金

首先，应加强信贷市场的监管，避免违规信贷和过度放贷，防范支付风险；

其次，加强保险公司与监管机构之间协调，制定拓宽保险资金融通渠道的政策。国外保险市场的成功实践表明，保险资金可以为资本市场提供强有力的资金支持，促进资本市场健康发展。因此，在保险资金投资资本市场方面，建议设立保险投资基金，由几家保险公司自己成立管理公司进行专业化保险基金管理；

再次，还应放宽保险资金投资金融、养老企业债券和地产的限制，适当扩大债券比重等，积极推动保险资金的证券化，从而有效拓展保险融资功能，分担风险，增强支付能力；

最后，参与住房养老的保险机构得是制度规范、信用良好、大规模运作的大型金融部门和保险机构，不应该是一般的欠缺支付能力的私人企业或者小公司操作。

3．完善产品结构，提升协议合理性

第一，应根据需求（房子富人，现金穷人的这一类老人）和实情设计产品，要把握时代脉搏，提升产品创意，推陈出新，注重创新和时效，努力研发中国特色的以房养老保险产品，可定期开展市场调研和随访，实现精准营销；另外，产品设计需满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。而无子女老人则是试行阶段较合适的群体；

第二，要加强监督，提高保险公司保险条款的规范性和可行性，明确保险人和被保险人的权利和义务，注重保险豁免协议等关键条款的明晰化，保险条款应尽量简单清晰，不混淆，避免重复和自相矛盾，要利于老人理解；

第三，充分运用金融工具和金融市场有效分散和规避风险，不断完善该产品结构。比如政府可以利用金融工具降低风险减轻养老压力，操作方案是利用国有企业作担保推出一些适合我国国情的以房养老保险产品，另外对于私营企业则可利用发达的金融市场，通过证券化等技术手段进行融资，可以有效分散和分担保险双方所承受的风险；

第四，建立优秀的金融人才库，他们会懂得使用金融工程，保险精算等技术手段把市场调查分析得出数据资料进行处理，精确分析出市场需求，设计出可行方案，并测算出各方案的风险、定价以及试行结果等，能有效满足不同类型老年人的养老需求。

4．简化交易程序，降低成本

由于老人作为特殊群体，年龄偏老者往往经不起折腾，应该尽量让交易程序简单化，减少不必要的交易环节，简化交易手续，高效率办事，银行自身还要提高运营能力，建立一整套合理的涉及多要素的会计处理方法；另外相关部门应健全住房拍卖制度和房地产二级市场，使贷款机构收回的二手房能够顺利变现，实现利益补偿，这样才有助于以房养老保险的顺利开展。

（二）政府鼓励，媒介宣传，开展好风险教育

首先，政府大力提倡和支持以房养老，加大宣传力度，注重宣传效应，提高以房养老社会影响力，增强民众安全感和信任度。政府可以开设专门负责以房养老保险的咨询窗口。比如日本政府在推广转基因期间给民众人手发放一本转基因科普宣传小册，一些民众由不理解和反感开始转变为接受或者不排斥。可见，信息透明和畅通等因素在推广以房养老保险期间是极为重要的，一方面可以消除误解，另一方面可以促进推广，为以房养老保险发挥其功能奠定舆论基础；

其次，媒体应同时做好正向报道，试行初期要尽量避免和减少负面或者阴暗面报道，应客观理性的多报道真实成功案例，让其起到带头和示范作用，进而产生积极的舆论引导。比如2011年日本地震发生后导致核泄漏引发我国多地出现“抢盐风波”，媒体大量报道供盐紧张无疑推波助澜的将消息扩散得愈演愈烈，进而触动大众恐慌心理去抢盐。另外，当不少有需求的老人参与以房养老保险成功了，由于“羊群效应”和宣传导向，接着参与的人想必会更多；

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