论保险的保障与融资功能——以“以房养老”为例(五)

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再次，社区居委会和老年大学等机构要开展好老人风险意识教育，提高忧患意识。思想会影响意识，意识决定行动，因此提高老年人的保险意识，增强投保意愿是很有必要的。老年大学可定期开展丰富多彩的活动，让老人感受到温暖和关心。体味到活得有价值，有尊严的养老生活。社区居委会可积极宣传，开展好理财教育，改善老年人和子女的消费观；

最后子女要学会尊重老人意愿，减少老人对传统观念的影响。在《论自由》一书中约翰.密尔阐述了个性的自由发展，认为这是人类幸福的首要因素，会使人对自由、对他人更有价值。主张容许不同的人过不同的生活，反对社会习俗的专制。[2]老人年轻时辛苦赚钱供房，抚养子女，年老时应该有自己选择的权利过自己想要的晚年生活，为了老人幸福，子女应该学会尊重和包容老人的选择，如果老人有以房养老的意愿，至少不应该施加干涉和阻挠。笔者认为这才是孝心的体现。

（三）完善相关法制，稳定利率

1．合理定制税率

财政部门要制定出促进以房养老保险发展的财税政策，形成文案式可供操作的税收优惠制度。应综合考虑社会接受程度来合理定制税率，提高遗产税征收比例，激活反按揭贷款养老需求，适度降低房屋交易税，给予财政补贴，让老人合法避税，这些措施都会为以房养老发挥其功能扫清障碍。 “他山之石，可以攻玉”，多学习并借鉴发达国家和国际上通行的做法，对经济收入较低的参保老人实行税收优惠，实施免税或低税等各种政策支持。

2．制定好金融政策，保持利率稳定

第一，加强与中央银行和银行监管部门的沟通和协调，制定切实可行的货币政策。央行在制定货币政策，如存款和贷款利率时，在确保货币政策目标实现的前提下，可以听取保险监管部门的意见，充分考虑货币政策和保险政策相互影响的紧密联系，实现货币和保险市场的有机结合以及协调发展，达到双赢；第二，灵活应用利率杠杆，通过调节银行存贷款基准利率，实现反向抵押；第三，对利率风险的防范，可以尝试通过利率变动保险的形式解决，大致操作方案为：保险公司收取一定数额的保险费用(通常为房屋总价值或抵押贷款额的一定百分比)后，保证该合同期满时的利率低于一定幅度，如一个或两个百分点。若超出这一幅率时，超出部分则由保险公司给予赔付。另外通过公共部门提供利率变动保险来解决遭遇风险的损失，目前在我国还不太具备现实可操作性。

3．适度延长土地使用权

国家的土地政策应保持相对稳定，70年到期后可以适度减免土地出让金或延长土地使用年限，这样会减轻保险公司的后顾之忧，降低风险。有利于保险公司的积极参与。

4．加强银保合作

金融混业会促进住房养老的发展，目前银行业与保险业的互相渗透呈加速趋势。一方面,银保业务量增大，合作加强；另一方面,银行和保险公司相互收购相互持股。当然关键还是国家应出台政策让保险公司从事反按揭业务，分散养老风险，保障其功能发挥。

5．完善相关法律和保险监管制度

第一，通过对老年人普法宣传，建立起消费者保护机制，比如对《老年人权益保障法》中老年人应享有的权利进行宣传，如老年人住房养老过程中遇到财产侵害，一般会借助亲戚朋友或者社区居委会的力量进行调解，如果得不到解决，则可用法律武器依法捍卫自己的权益，这还需要老人加强主观能动性树立起法律保护意识才行；

第二，加大监管力度，完善监管法规，行政部门应支持和配合保监局严厉打击各种违法违规行为，规范保险业和市场秩序，妥善解决好保险业重复监管、多头执法、行政无效干预等问题，另一方面，政府应该积极推进保监局和有关行政执法部门协作，明确各自监管职责和权限以及监管内容，及时发现市场监管中的矛盾并给予解决，从而促进该行业健康有序的发展。

（四）控制风险，保障推广

1．构建良好的信用体系

首先，保险公司在经营过程中，在充分共享网上个人信用系统数据库基础上，不断收集企业和个人的历史履约行为记录，完善和更新信用数据库，对被保险人进行信用评级，建立被保险人黑名单等，有助于提高双方自觉性，降低避免失信现象的发生，从而降低社会信用风险，提高违约失信成本；

其次，对于住房反按揭养老贷款中的道德风险，保险公司可以加大对住房价值评估的次数和力度，尽可能在签订协议前将条款制定详尽，及时灵活调整每期房款支付额，充分利用好其业务专业优势进行防范。比如保险公司定期检查其房屋状况，采取一些奖励措施激励老人主动配合，订立合同时明确规定好应尽的维护义务等；

最后保险公司也可以开展信用保障保险业务，全面调查和监管老人履约能力，签订诚信协议书。

2．妥善预测和控制好风险，丰富人才储备

第一，对于保险公司，很重要的一点是要建立健全危机应对机制，即做到事前预防、做好数据调查统计分析，有效识别和防范风险，及时采取措施消除风险隐患，防微度变；事中快速应对、建立决策方案，早着手处理；事后妥善解决。并做好反思和反馈，找出问题和不足，避免二次风险发生；

第二，政府要出台相关政策健全房地产评估市场，规范房地产二级市场，推行标准化合同，避免签订阴阳合同，严惩恶性竞争，中介费佣金过高等不良现象，进行针对性行业监管，限制附加成本在交易总成本的比重，妥善解决好保险公司的房屋变现问题，相关行政机构还应增强风险控制能力，完善风险预警制度、加强风险应急管理, 避免风险积累过度，才能有利于保险市场的稳定运行；

第三，加强金融人才储备，大量引进和发展开展以房养老所急需的优秀人才，比如资产评估师、估价师，保险精算师、健康评估师、理财师等，有大量的人才做后盾是增强技术革新的前提，也是住房养老保险发挥其功能的必要条件。

3．全面稳定房价，保障保险融资功能发挥

对于房屋价值变动，无论高低必然造成保险公司和老人心理上的波动，大涨大跌都可能会损坏双方各自的利益。保险公司应提高精算能力和房屋评估技术，或者借助经验丰富的银行、会计师行和专业评估机构，尽可能较准确的测算出年金支付额及房屋现金价值。另外政府还应该控制好房价，完善房地产二级市场。

4．建立互联网数据系统

在信息化时代，做好信息管理是很有必要的。可以为房屋建立一个联网的数据库系统，通过与房产局联网，用好当地房产局的房屋数据库系统资源。目的是避免重复或者虚假抵押。力求方便和一目了然。另外保险公司要派人定期监管好房屋的维护保养情况，降低质量隐患。减少将来变现风险。

5．推广方案设想

首先将养老保险、社会保障与购房养老相结合进行尝试推广，可以先选择大城市（京沪杭粤等地区）做试点运营，起到表率和带头作用，然后在完善相关政策法规体系和产品结构后面向全国推广；

其次，在试行阶段的初期是投石问路而并非要获取盈利为目的，明确“细水长流”，并建立好形象，政府要鼓励国有机构开展有担保的住房反向抵押贷款，注意及时根据各地市场需求反应和实情进行推广，银行方面尽可能延长抵押期限，简化贷款程序，保险公司则要做好资产评估和咨询工作，减少老人的忧虑；

再次，在试行阶段的后期可以设置一些利率打折的政策或者手续费减免优惠活动吸引老人广泛参与，逐步将以房养老炒热，当其具备知名度且家喻户晓的时候，适当利用“羊群效应”调动大家的参与热情和积极性，期间可合理借鉴小米手机成功的销售案例—“饥饿营销”；

最后，在全面推行阶段要总结前期的经验教训，借鉴国外在此发展阶段的成功经验，逐步引入一些非国有企业并推出无担保的住房反按揭抵押贷款，降低交易成本，弱化交易手续，注重产品研发和创新，逐步由一个品种过渡到多个品种；在房地产二级市场上，尽快将以房养老保险产品证券化，分担运营风险，获取运营资金，减轻地方财政压力，逐步实现由前期的政府主导型过渡到市场化的竞争运作。

可见，住房养老保险只有销售和推广出去，才能最终实现其功能。

综上所述：鉴于国情不同，在今后相当长一段时间，政府在保障基本养老服务方面仍将发挥主导作用。由于现阶段我国推行“以房养老”保险还会遇到一些困难和阻碍，因此需要深入探索和研究，完善好相应的政策法规，妥善把握推广时机。通过借鉴国外经验，取其精华，注重细节，努力打造出一种符合我国国情的“以房养老”保险本土化发展模式，这样才能有利于“以房养老”保险功能更好的发挥。当前我国“以房养老”是主要针对城镇老年人口所作的政策规划，农村人口尚未涉入，但是随着城镇化进程加速将会加快农村人口商业保险的网络覆盖，相信未来以房养老的推广成功，定会离中国梦近些、更近些。

【引文注释】

[1]吴清.住房逆抵押贷款与租房养老方式的比较研究[J].内江科技 ,2008,(2)：29-30

[2]约翰.密尔.论自由[M].上海：上海三联书店 ,2009：9-47

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