浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(二)

1、土地价格持续上涨。一方面，城市建设速度不断加快，城市中心建设用地紧缺，加上全国实行了土地的收购储备制度，土地增值收益已经成为政府收入的主要来源，政府希望通过市场的价格调控获得更多的财政收入，这些都是间接或者直接导致房价高涨的原因，另外土地是不可再生的，房地产对土地又有很强的依赖性，土地价格上涨，房地产价格也跟着上涨

2、我国人口不断的增加，对房屋的需求量也很旺盛。国民经济快速发展，生活水平不断提高，人们对居住的要求也提高了，城镇大规模的改造使销售市场的投资性需求增加。

3、开发商也是使房地产价格不断上涨的原因之一，因为城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府手上，通过和开发商之间的合作联手太高房价，通过舆论鼓吹房价上涨。

（三）我国对房地产市场调控政策的特点

多地楼市政策微调放松；“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”2018年，全省各地围绕这一主基调，房地产市场调控政策不断深化，坚持“房住不炒”和“租购并举”，在市场监管、完善限购限售政策、人才用房建设以及公积金使用等方面及时出台了相应调控措施，保持了房地产市场健康稳定地发展。从房地产市场主要运行指标来看，全省房地产开发投资持续增长，商品房销售规模低速增长，商品房销售价格有所上涨，新开工面积增速放缓，竣工面积连续下降，企业资金较为紧张。总体来看，房地产市场保持平稳运行，未来房地产调控政策将面临调整，市场以稳为主。

（四）我国调控政策步骤

1、放松“限政”是“因城施策”的体现，并不会改变“房住不炒”的定位。因此，政策放松的范围、方式、力度都会呈现渐进性。此外，政策放松的主要目的并不是刺激房价，而是完善和稳定市场，防止大起之后出现大落。2、受国内外一系列复杂因素的影响，未来我国宏观经济景气度下降压力较大，宏观经济运行与房地产市场密不可分，必然会大大影响房地产市场的预期和投资、销售、价格等等。再加上宏观经济政策的重点在于加快供给侧结构性改革，促进金融服务实体经济，推动高质量发展。房地产并不是其重点支持方向，因此很难出现火爆的市场氛围。

3、在“去库存”政策刺激下，我国商品住宅近三年来成交规模巨大，集中释放了购房需求。据统计，全国商品住宅销售面积2016年是13.8亿平方米，2017年是14.5亿平方米，2018年是14.8亿平方米。按照7亿城镇人口粗略计算，近三年人均购买商品住宅超过6平方米。从信贷统计数据来看，居民家庭加杠杆力度很大，存在阶段性透支购房能力的问题。

4、从购房心理和行为分析，随着市场热度降低，放松限制性政策、不需要“摇号购房”、新房与二手房市场“价格倒挂”缩小甚至消失、一些项目出现“维权”活动等，都会使购房者心态变得冷静，从“抢购”转变为“观望”。

四、我国当前房地产市场的调控政策效果

（一）新政下房地产住宅市场运行情况

1、2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中， 住宅投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。1-4月份，东部地区房地产开发投资17181亿元，同比增长11.3%，增速比1-3月份回落0.5个百分点；中部地区投资6604亿元，增长14.8%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资5980亿元，增长3.2%，增速提高0.3个百分点；东北地区投资827亿元，增长10.7%，增速提高9.4个百分点。1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积664410万平方米，同比增长1.6%，增速比1-3月份提高0.1个百分点。其中，住宅施工面积454589万平方米，增长2.0%。房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%，增速回落2.4个百分点。其中，住宅新开工面积38079万平方米，增长9.4%。房屋竣工面积25151万平方米，下降10.7%，降幅扩大0.6个百分点。其中，住宅竣工面积17338万平方米，下降13.8%。1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%，1-3月份为增长0.5%土地成交价款2391亿元，增长13.6%，增速回落6.7个百分点。

（二）调控政策后房地产开发情况

1、2018年全省完成房地产开发投资9945亿元，同比增长20.9%，与全国平均水平（9.5%）相比，浙江省房地产投资增速远高于全国平均水平。住宅开发投资增长明显。分类型来看，2018年全省住宅开发投资实际完成额约为6707亿元，同比增长26.8%，办公楼开发投资实际完成额约为383亿元，同比下降13.0%，商业营业用房开发投资实际完成额约为788亿元，同比下降16.3%，其他房屋开发投资实际完成额约为1618亿元，同比增长34.9%。从住宅投资来看，改善型住宅开发投资增长较快，而刚需住宅开发投资出现下降。2018年全省144平方米以上住房和别墅、高档公寓开发投资完成额分别为1862亿元和566亿元，同比分别增长15.8%和46.5%。而90平方米以下小户型住房开发投资完成额约为1063亿元，同比下降1.3%，已经连续三年出现下降。

（三）房地产调控总体成效