浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(一)

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一、我国的房地产的培育和发展………………………………………2

（一）我国房地产的演变过程………………2

二、房地产宏观调控的理论分析…………………………………………2

（一）宏观调控的相对理论………………………………………………2

（二）宏观调控的历史原因…………………………………3

（三）宏观调控的目的……………………………………………3

三、我国当前调控政策的回顾与分析………………………………………4

（一）调控政策出台的背景………………………………………………………4

（二）房价高涨的原因………………………………………………4

（三）我国对房地产市场调控政策的特点……………………………………4

（四）我国调控政策步骤……………………………………4

四、我国当前房地产市场的调控政策效果……………………………………5

（一）新政下房地产住宅市场运行情况……………………………………5

（二）调控政策后房地产开发情况……………………………………5

（三）房地产调控总体成效……………………………………5

（四）对调控后市场的浅见……………………………………5

参考文献…………………………………………………………………………6

一、我国的房地产的培育和发展

（一）我国房地产的演变过程

1、从1998年起我国住房商品化改革以来，我国房地产项目逐渐市场化，经过单位分房后商品房市场渐渐热闹起来，我国平均的住房面积从1998年的18平方提高到201 0年的30平方。大大改善人们的居住环境。

2、从一开始的住房实物分配到住房分配货币化，1998年我国国务院发布《城市房地产开发经营管理条例》和关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，重新调整住房投资结构，重点开发经济适用房，建立以经济适用房为住的供应体系。

3、1999年，我国正式开启住房消费，鼓励个人积分换购住房，深化落实住房分配货币化改革，出台各种房地产市场政策，促进房地产消费。

4、2002年，我国出台政策制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务，降低住房公积金贷款利率，修改《住房公积金管理条例》开始对房地产市场进行宏观调控，加强土地供应管理，加收土地增值税。

5、2005-2007年，全面治理房地产市场，抑制房价过快上涨；

6、2008年-2009年5月，紧缩性政策松绑，楼市复苏；

7、2009年至今，严控房地产市场，坚决遏制房价过快上涨。

8、2013年开始实行摇号买房政策，以此控制房价上涨。

二、房地产宏观调控的理论分析

（一）宏观调控的相对理论

房地产的宏观调控，是国家以经济、行政等手段，推动或抑制房地产的发展，使房地产发展在总量上同国家的人民经济发展保持协调，同时保持房地产内部和房地产市场结构协调的管理行为。房地产宏观调控说到底还是政府宏观调控的一种，具备了宏观调控的一切共性。

（二）宏观调控的历史原因

1、房地产业创造的增加值在GPD中的比重越来越高，房地产业对经济增长的作用不断增大。据统计，1953年-1978年，我国GPD年均增长6.1%，其中房地产年均增长5%，对经济增长的贡献率为1.83%以2000年至2005年为例，全国房地产投资占全社会固定资产投资比重高达15.1%-18.7%，同期光房地产投资就占GDP比重就高达5%

2、在土地市场上，土地资源是有限性的，因土地的供给价格是缺乏弹性的，另一方面，随着人口的不断增长，人类对土地的需求是逐步增加的。

（三）宏观调控的目的

1、弥补房地产市场的失灵。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。

2、“在目前的房地产市场资金链中商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接的承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。”现在，我国的个人征信系统还未完善，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行监控，这些不确定因素都在不同程度给银行带来风险。

三、我国当前调控政策的回顾与分析

（一）调控政策出台的背景

1、90年代中后期，国家实施积极的财政政策，房地产投资所占比例增加，房地产业的高速发展，成为国民经济发展的增长点。房价问题引起全国人民的广泛关注，自从我国的经济飞速发展，全人民投资热情高涨，固定资产投资增长过猛，新开工项目过多，规模过大，房地产投资过度扩张，价格飞速上涨，幅度过大。为防止经济过热发展，促进房地产市场的健康、稳定的运行，国家近年来不断加强对房地产的宏观调控，推出了严格的土地管理制度，对于房地产业的健康产生了积极的影响。虽然，近年来，我国的房地产产业依然处于过热状态，房地产市场的发展中依然存在待完善和改进的问题，影响了社会经济的协调发展。

（二）房价高涨的原因

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