房 地 产 信 托 问 题 研 究(二)

    （三）房地产投资信托的特征

    1、收益稳定

    房地产投资信托将所募集的资金委托专业团队集中管理，通过专业人员的调查、分析和规模化经营管理，精选优质项目，选择不同地区和不同类型的房地产项目进行多元化投资组合，发挥房地产金融专业优势，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率。收益的绝大部分都将作为红利分配给投资者，高比例的红利分配方式使投资者获得比其它金融投资产品更稳定的收入。

    2、税收优惠

    在大多数国家，房地产投资信托可免双重征税。特别在美国，可以说房地产投资信托就是1960年税法的产物，属于税法推动型，将每年90％以上的盈利以红利的方式回报投资者，无需缴纳公司所得税。独特的税收优惠政策减少税收支出，从而提高投资的综合收益率。

    3、高流动性

    房地产投资信托作为一种证券化产品，通过二级市场可以完成申购、赎回、转让，具有很强的流动性，使得房地产这种“不动产”作为金融产品并流动起来。房地产投资信托作为大众投资和社会融资的工具，流动性高于直接房地产投资

    4、运作规范透明

    房地产投资信托运作规范透明，大部分公募受到社会公众监督，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。法律对信托资产运用和收入来源有严格的规定要求。为确保投资人权益，使投资者充分了解经营状况，房地产投资信托有义务定期向外界公布各期的财务报表，因而其财务运作受到公众监督，信息不对称程度低，公开市场带来的高透明度和市场监督机制，有利于投资者对其运营的稳健性建立信心，在充分掌握信息的情况下做投资决策。

    5、具有保值功能

    房地产投资信托是一种很好的保值投资工具,可对冲通胀的影响。由于房地产的保值特性，在发生通货膨胀时物价上涨，资产价值随之上升，并且租金的价格也随物价上涨，从而抵消了通胀的压力，起到保值的作用。

    二、我国房地产投资信托发展情况

    （一）信托业务的发展

    我国房地产投资信托是随着信托业务的发展而产生的。

    1979年10月 我国第一个信托公司－中国国际信托投资公司成立，开始开办存款、投资、代理以及融资租赁等业务。同年，中国人民银行发布《关于积极开办信托业务的通知》，肯定委托投资业务是认可的信托业务。于是，各银行及地方政府纷纷开办信托投资公司，开办信托业务。

    1998年起，我国信托经历了五次整顿，实现了信托业与银行业、证券业的分业经营，回归信托“受人之托、代人理财”的本位。2001年4月28日九届全国人大常委会21次会议审议通过了《信托法》，从而真正确立了信托在金融业的主体地位，结束了信托业无法可依的历史，为信托业在规范中发展奠定了法律基石。2002年5月9日公布并施行的《信托投资公司管理办法》标志着对信托业清理整顿工作的基本完成。该办法首次明确信托投资公司是主要经营信托业务的金融机构，规定信托投资公司可以从事经营的十大业务。但是由于我国有关信托的法律规范不能适应信托业迅速发展的需要，信托法规有待健全，国内信托资金只能投资单一项目，不能进行组合投资，无法有效分散风险，信托份数不超过200份的限制严重影响了信托资金来源。我国房地产投资信托是从房地产集合信托计划开始的，在进入2003年才驶入高速发展的道路。其融资形式的多样化和灵活性迅速成为房地产开发商融资的一个重要渠道，特别是2003年6月央行发布121文件之后，房地产信托融资有较大幅度的增长，成为发展较快的新的信托产品。

    （二）有关法律法规

    我国早期开展房地产投资信托业务依据的基本法律法规是2001年4月28公布10月1日施行的《信托法》、2002年5月9日公布并施行的《信托投资公司管理办法》（人民银行令〔2002〕第5号）和2002年6月13日公布7月18日施行的《信托投资公司资金信托业务管理办法》（人民银行令〔2002〕第7号）即早期的“一法两规”。

    2007年1月23日，中国银行业监督管理委员会颁布了《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》，自2007年3月1日起施行，原《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》不再适用，形成我国信托业新的“一法两规”格局，促进和规范了信托业的发展，这无疑被视为监管部门促进信托业发展的信号。在投资者数量方面，新办法把原规定不超过200位受益人改为：合格的投资者自然人不得超过50人，机构投资数量不限；对信托公司发布产品，新办法从只能在本地发行，改为可在全国范围内发行，但须事前报告；同时办法鼓励信托公司不再简单地做银行产品的替代，要走向创新的阵营，优先鼓励开展个人资产股权投资、房地产投资等等。该管理办法也为用基金的形式创立信托计划、并突破信托的限制提供了一个新的通道。

    （三）近期发展情况

    房地产投资信托提供了一种普通投资者进入房地产投资的良好渠道，可以聚集社会上的大量闲散资金进入房地产投资。我国的房地产投资信托多采取契约型信托计划模式，契约型的房地产投资信托主要是依据《信托法》进行运作，所有权和收益权相分离，信托收益可以得到法律保护。

    我国房地产投资信托自2003年至2009年期间，发行数量和规模持续增长。据不完全统计数据（表一）显示，2003年至2009年期间 (除2007年外)，发行数量和资金规模每年都在增长，增长最快的是2008年、2009年。2009年国内共发行房地产信托计划218个，发行规模449．16亿元，发行数量和资金规模与2008年相比，分别上升59.12%和97.21%；房地产信托产品的平均规模为由2008年的1.66亿元增加到2009年的2.06亿元，增加24.10%。2003年至2009年发行数量和资金规模分别增长1.79倍和4.88倍，年平均增长率分别为29.91%和80.9%，可以称得上是高速发展的6年。

     表一 2003年－2010年房地产信托资金发行情况统计表

    年度 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010年1季度

    发行数量（个） 78 114 130 102 54 137 218 76

    发行规模（亿元） 76.72 138.44 157.85 176.17 121,51 227.75 449.16 243.60

     数据来源：用益信托工作室，http://www.use-trust.com/

     表二 2008年房地产信托资金运用方式情况表

    资金运用方式 发行规模 

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