销售价格:
利率随物价等宏观因素调整。房地产投资信托作为一种金融投资工具，运作方式及市场价值与利率的变化有着紧密的联系，利率起伏会引起房地产价格的变动，而房地产物业对于利率的变动较为敏感，较高的市场利率不仅会对房地产价格产生负面影响，而且也会增加购买新资产的成本，从而使外部融资的潜在风险增大。当抵押型在利率相对较低的时候发放抵押贷款，一旦利率上升的时候，就会损失投资收益，导致价格的下降以及违约风险的上升。
4、赔偿风险
我国投资者比较重视自己的利益是否受到法律的保护。但在房地产信托中，因受托人管理项目、使用资金、处分财产有误，或者因道德风险使信托财产产生损失，依据《信托法》条款“ 受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，委托人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿；”“前款规定的申请权，自委托人知道或者应当知道撤销原因之日起一年内不行使的，归于消灭。”“受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，委托人有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。”如此， 由于受托人的责任造成信托财产损失，投资者即委托人由于信息不对称、本身处于弱势等原因很难要求受托人赔偿本金和收益。
四、我国房地产投资信托的发展对策
国际上房地产投资信托比较发达的几个主要国家（地区）都有专门的法律、严格的监管体制、详细监管条例、限定的量化指标和税收激励措施。表三中对主要国家和地区的相关法律规定进行了比较。通过比较可以看出，亚洲国家和地区对房地产投资信托在房地产投资比例、分红比例和最高负债比例等指标上的规定比美国严厉，对投资者的保护也比较充分，这和市场的成熟度有直接关系。借鉴各国的经验，提出以下发展房地产投资信托的对策和建议。
表三 不同国家（地区）房地产投资信托基金的监管体制
美国 日本 新加坡 香港
立法角度 税收 专项法规 专项法规 专项法规
法律角度 公司 投资信托或投资公司 信托单位或共同基金 信托单位
地产区域限制 无限制 无限制 无限制 目前仅限于香港
最低持有年限 无 无 无 两年
对股份持有限制 最大5个股东不可持有50%以上的股份 最大股东不能持有75%以上的股份 股东持有5%以上的股份，必须通知管理人 无专门限制
房地产投资比例 75%以上 75%以上 70%以上 90%以上
分红比例 90%以上 90%以上 90%以上 90%以上
最高负债比例 无限制 无限制 总资产的60% 总资产的45%
税收优惠 对分红有优惠 对分红和交易有优惠 对分红有优惠 无
资料来源：张明，2006，《房地产投资信托基金（TEITs）研究》，中国社会科学院国际金融研究中心论文
（一）制定专项法律法规
制定专门的房地产投资信托法律法规和相关实施细则，使信托公司等发行机构有法可依、有章可循，严格执行各项条款；监管部门依法监管、定量检查；投资者依法判断投资标的，依法保护自己的合法权益不受侵犯。成立专门的房地产投资信托监管机构，全面监管房地产投资信托的各项业务，包括受托人资金投向、关联交易、信息披露等，保护信托投资者利益。这是发展房地产投资信托的基础。
（二）制定税收优惠政策
从各发达国家发展房地产投资信托的过程和经验来看，税收优惠政策是不可缺少的，如果房地产投资信托的分红比例超过90%，就应该免除公司税项，避免双重征税，提高投资收益。这样才能调动机构投资者和个人投资者购买的积极性。
（三）提高信托产品的流动性
从降低成本、规避风险、发现价值、促进发行进行金融创新来看，建立建立房地产投资信托流通转让的二级市场平台是十分有必要的。由于我国尚没有集中竞价交易场所，目前信托产品只能通过协议转让方式进行变现，投资者必须自找买家，双方再到购买信托产品的信托公司营业大厅办理过户手续。
（四）完善公司法人治理结构
信托公司要完善公司法人治理结构、健全内控制度、建立风险监控及预警机制。信托文件是规范信托当事人特别是受托人行为的根本依据，受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务。受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务， 要按规定及时准确地披露信息，要严防道德风险。信托公司要培养懂信托、房地产、法律、会计的复合型人才。
房地产业是一个资金密集型行业，其发展离不开整个金融市场的支持。目前我国房地产业发展中存在的最大问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高。根据人民银行发布2009年金融机构贷款投向统计报告：2009年房地产开发贷款增速明显加快，全年主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点。全年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9%，增速比上年末加快37.4个百分点。据此计算房地产开发贷款2009年末余额19169亿元，个人消费性住房贷款2009年末余额43228亿元，两项余额合计达62397亿元，发展下去可能影响到银行资产的安全。大力发展房地产投资信托可以扩大房地产行业的融资渠道，减少房地产贷款在银行贷款中的占比，有利于金融稳定和房地产行业的健康发展。
我国证券市场已具有相当容量和规模，证券投资基金有了较大的发展，产业投资基金也有了一定的发展，推出房地产投资信托的条件已初步具备，但时机尚需等待。虽然在我国启动房地产投资信托还须多方努力，但紧跟时代步伐，从成熟市场中吸取经验和教训，才能把握住每一次创新产品出现的机会，实现房地产投资信托在产业和资本对接中的高速增长。
参考文献：
1、 中华全国工商业联合会房地产商会，太平星集团，新加坡国立大学主编: 《房地产投资信托基金指南》，中国建筑工业出版社，2006年9月；
2、布洛克 ：《房地产投资信托》，中信出版社，2007年1月；
3、陈鹏，陈静：《我国发展房地产投资信托问题研究》，华商2008年8期；
4、张明：《房地产投资信托基金（REITs）研究》，中国社会科学院国际金融研究中心工作论文，2006年；
5、盖永光，张凯：《房地产投资信托的发展与国际经验》，福建金融2008年第11期；
6、郭亚力：《房地产投资信托研究》，厦门大学博士学位论文。
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