房 地 产 信 托 问 题 研 究(一)

 【摘要】：

    在我国经济快速发展的进程中，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，已逐步成为我国经济的支柱产业之一。房地产业作为资金密集型产业，需要金融市场的大力支持。房地产投资信托可为房地产企业融资提供一种可行且具有广阔发展前景的渠道。本文首先介绍了房地产投资信托的概念、类型和特点；然后对我国房地产投资信托的发展现状、法律法规、存在问题和风险进行了论述；最后提出了发展房地产投资信托的策略建议。房地产业将从一个依赖于银行贷款的市场转向一个在资本平台中融资为主的市场，房地产投资信托将受到更多投资者的喜爱。

    【关键词】：房地产投资信托、现状、发展策略

    【正文】：

    过去30年，我国经济的改革和迅速增长是全球经济市场的亮点，国民生产总值平均以超过百分之八的高速度在增长。我国经济的腾飞带动着房地产业快速地发展，房地产业在国民经济发展中起着越来越大的作用，已逐步成为我国经济的支柱产业之一。房地产业是一个资金密集型行业，具有开发周期长，投资规模大的特点。我国房地产开发企业的资金来源主要靠企业自筹、银行开发贷款和个人住房消费贷款，银行贷款所占比重较高，融资渠道单一，这既加大了银行贷款风险，也制约了行业的持续发展，拓宽房地产融资渠道势在必行。房地产投资信托这个在国际上已成熟发展的金融产品,已开始逐步进入中国金融领域并不断被广大投资者所接受。房地产投资信托可为房地产企业融资提供一种可行且具有广阔发展前景的渠道，也能为普通投资者进行房地产投资提供新的方式。因此，研究房地产投资信托问题具有非常重要的现实意义。

    一、房地产投资信托概述

    （一）房地产投资信托的概念

    房地产投资信托是一种新型的金融投资品种，它把个人及机构投资者的资金募集起来，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产，它是真正地进行租赁、整修、管理、拆除、重建和新开发的房地产经营公司。

    （二）房地产投资信托的分类

    房地产投资信托可以按不同的分类方法分为不同的类型，主要的分类方法和类型有：

    1、根据资金投向的不同，可分为权益型、抵押型、混合型

    （1）权益型：权益型也称为收益型，属于直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。权益型房地产投资信托是以购买、管理、更新、维护和出租、出售房地产物业为主营业务，主要的收入来源是物业的租金收入。

    （2）抵押型：抵押型主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。

    （3）混合型：混合型即兼有前面提到的权益型和抵押型两种业务，具有权益型和抵押型的双重特点。主要的收入来源是物业的租金收入和抵押贷款利息。

    2、根据组织形式分类，可分为契约型和公司型

    （1）契约型：契约型房地产投资信托以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，通过信托契约，投资者与房地产投资信托管理者作为信托当事人成为委托人与受托人，契约型依照信托契约规范各方当事人的行为，构成代理投资的关系。一般情况下契约型房地产投资信托是一种标准化、规模化、集中交易的信托产品。

    （2）公司型：公司型房地产投资信托是指以公司法为基础设立，通过发行房地产投资信托股份，将集中起来的资金按法规和公司章程投资于房地产。投资者购买了公司发行的股份以后成为公司的股东，凭所持股份按比例享有房地产投资信托的收益权。

    3、按发行规模是否固定，分为开放式和封闭式

    （1）开放式：开放式是指资产规模总数是可以变动的，可以追加和减少规模进行申购与赎回的。

    （2）封闭式：封闭式是指其股份在设立时就已经确定，在存续期内其数目一般不会改变，但是出现扩募增资的情况除外。投资者只能通过证券经纪商在证券交易市场进行买卖，

    4、根据资金募集方式，分为私募和公募

    （1）私募：私募是指通过非公开方式，向少数个人和机构投资者募集资金而设立。主要通过向机构投资者或由金融专业人士通过电话、信函、面谈等方式向投资者介绍推荐，其销售和赎回都是由管理者与投资者私下协商完成。

    （2）公募：公募是指以公开发行方式向社会公众投资者募集。上市交易的信托基金就属于公募，它通过证券市场向不特定的投资者公开其发行的招募说明书，并可通过电视、报纸或网上路演等方式进行推介，公开透明地在证券交易所面向广大投资者募集房地产投资信托。 

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