浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)

（一）房地产调控政策-土地政策及其影响效果

     土地供应是影响房地产市场运行状态的根源。 增加土地供应量，提高利用效率、优化土地供应结构、有效掌握土地转化方向能增加土地的效率。  1、应加大住宅用地供应量，提高住宅用地供应比例；在存量盘活方面，为提高土地利用效率，可将大城市前期大量积累下来的工业用地合理转化为居住用地，从而优化当前用地结构。2、高效盘活存量，政府应充分发挥市场的主体性作用，充分利用税收工具，搭建交易平台，促进市场参与主体入市交易的积极性。 3、优化土地供应结构，新增建设用地方面，提高住宅用地供应比例，对于热点城市用地紧张问题，要根据人口流动情况分配建设用地指标，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构，实现人地挂钩、供求平衡。 应对阶段性住房矛盾，适时调整土地供应的转化方向。核心在于确保未来的供地形成“有效供给”，提高宅地有效供给房源的转化率。

（二）房地产调控政策-货币政策及其影响效果

目前货币政策主要表现为对贷款利率的调整、首付比例多少等，包括房企贷款和居民户贷款，通过利率调节场内资金的供给。当房价涨幅过高，政府上调市场利率：包括存贷款基准利率、房贷利率、公积金贷款利率等，增加买房资金获取成本，从而实现抑制资金流入房地产市场的目的。1、当利率上调成本增加，势必会减少短期资金的流入，房价快速上涨的势头会被迅速遏制。2、政府通过下调市场利率减少资金获取成本，间接鼓励社会融资；资金的流入为房地产市场带来上涨动力，房价也会逐渐走出低迷状态。3、首付比例的调整，对于购房者的影响相对直观。当首付比例上升，资金相对紧张、购买力相对较弱的购房者或将延缓购房；投资者将要付出更高的首付成本，套利空间的收窄以及资金压力的上升将使一些资金运作能力弱的投资者退却。首付比例的上升将会抑制购买需求；而首付比例的下降意味着相对扩张的套利空间，能够吸引更多的资金进入楼市。

（三）房地产调控政策-限购政策及其影响效果

限购作为政府调控楼市较为常用的措施之一，当房价上涨过快的时，政府出台措施提出限购，设定当地住房购买条件和资质；在房价大幅上涨的过程中，限购成为政府调控的有效手段之一。限购主要聚焦买房的准入门槛，通过限制区域外资金的流入和投机资金的进入，抑制投机行为，通过抑制需求端的增加缓解房价上涨压力。

（四）房地产调控政策-限售政策及其影响效果

楼市调控最特色的措施是限售，即限制二手房的出售条件。限售成为楼市调控的核心政策之一，主要得益于其对市场供需和情绪面影响之大，能够有效影响市场房价；目前大部分限售城市的限售期限在2-3年。1、从供给面来看，限售将减少商品房的供给，能够降低市场供应预期，但这种预期只存在于短期，长期来看限售对市场整体的供应影响不大。2、从需求层面来讲，限售对情绪面的影响更大，2-3年的限售期对于短期的投资客来讲，是一个不小的心理和现实阻碍。限售作为快速影响房价的有效工具，超过50个地市出台限售政策，这些区域主要集中在一二线热点城市及周边地区，还有一些房价涨幅较大的地区也出台了限售政策。随后限售政策被广泛借鉴，限售对象面向公众，2-3年的限售期成为常态。限售政策的出台，一方面是抑制房价过快上涨的需要，另一方面冻结供给，缓解房价下行的压力。限售政策的出台，可以使市场情绪降温，房价走软。

（五）房地产调控政策-限价政策及其影响效果

限价是一种经济学的调控方式，就是限制住房销售的最高价格，控制上涨的边际价格。一般是对于某些居民生活的必需品，为了防止价格过高，会通过限价的手段来保护消费者的利益，比如说农产品蔬菜等，这些产品往往还会设立一个最高的价格，平抑市场的物价水平，保证物价的相对稳定，从而保障居民的生活。鉴于国家已经明确房地产的居住属性了，所以某些地区就明确规定了房地产的最高售价，实行了限价的政策，控制了房价上涨的边际价格。

（六）房地产调控政策-住房保障政策及其影响效果

政府多次提及“房住不炒”和长效机制建设，在多次重要的中央工作会议中提出建立“租购并举”的住房制度；与以往调控房价和托底投资增速不同，调控的目标是建立房地产市场的长效机制，弱化住房的金融属性，回归居住的本质，有利于抑制房价过快上涨。

三、我国房地产市场调控政策展望