房地产集团企业发展战略管理研究(三)

经过二十几年的努力与发展，目前A集团已经建成的大型公建项目有一百多万平方米，除此之外，A集团旗下还有好几家自营的高端酒店，以及多家专业化的市场，。总的来说，经过25年的努力，目前A集团已经获得了较大的成绩，其经营范围不再仅限于房地产的开发于建设，同时也包括商业运营、写字楼的租赁于管理，还包括酒店管理、商场管理等等。此外，A集团自成立以来，开发或自持的项目主要位于核心商圈或新兴热点区域，区位优势明显，资产质量较高，具有先天的保值升值价值。A集团总公司设有董事会和监事会，一共有11个部门，其中业务生产部门共有五个，分别是规划发展部、开发计划部、设计预算部、工程管理部和物业工程部；综合管理部门有六个，分别是办公室、党办、财务部、审计部、管理经营部、租赁中心。人力资源非常丰富。通过二十余年的开拓进取，逐渐形成了自身独特的企业文化体系，其中“发展、创新、务实、高效”的经营理念为企业文化体系的核心精髓。优秀的企业文化极大地增强了员工的责任感和使命感，有效地激活了促进企业科学发展的内生动力。

四、A房产集团的SWOT分析[ 所谓SWOT分析，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。]矩阵

根据SWOT分析，内部原因指S（strengths,优势）、W（weaknesses,劣势），外部原因O（opportunities,机会）、T（threats,威胁）。按照竞争条件下的态势与内外部竞争环境的研究，要把和研究主体的所有内部优点、缺点，外在的问题、机遇已掌握的相关数据资料统计出来，表达成矩阵形式，按照系统分析的方式把全部因素加以分析、研究，由此得出的研究结果，会具有一定的决策性和指导性。采用此种办法，不仅可以对研究对象所处的环境进行更准确、更细致、更系统、更全面的研究，还可以按照研究得出的结论拟定相应的有效计划、有效发展战略和及时的应对对策。

（一）A 集团面临的机会和威胁分析

从外部环境来看，近几年来，在市场库存仍然高企的局面下，包括一线城市在内尚未放开或完全放开限购的城市，有望继续完善与调整相关政策，刺激市场去化。在坚持耕地红线不动摇的同时，农地入市的审慎推进，以及房地产行业“营改增”财税改革等措施的加速推进，都有助于激发房地产市场化的活力。未来，利好政策的叠加效应将显现，有望推动市场预期向好的方向发展。

A集团面临的威胁主要来自于宏观行业环境的威胁和风险。在这当中，环境风险主要体现在政府的政策。研究表明，和房地产业有关的政府政策主要有四个大类，即税收政策、土地政策、行政方式调控及金融政策。在国民经济中占重要地位的房地产行业，直接受控于国家的宏观调控政策影响，且影响颇大。尤其是在近十年，国家宏观政策针对房地产行业开展了多轮调控，并陆续推出了许多政策，比如，房地产行业的货币政策、税收政策、财政政策，还有与房地产搭配的土地政策、公积金贷款政策等等的宏观调控办法。

（二） A集团的优势和劣势分析

A集团的优势：一 在管理制度方面：积极深化国有企业管理制度改革，建立了以完善的公司法人制度为基础，以有限责任制度为保证，以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的现代企业制度。二 在业务架构方面：集团实施“开发+经营”的业务架构，较优的开发回报率和稳定现金流的运营模式使得公司具有较强的抵御市场风险的能力。三 在资产质量方面：A集团自成立以来，开发或自持的项目主要位于核心商圈或新兴热点区域，区位优势明显，资产质量较高，具有先天的保值升值价值。四 在行业积累方面：经过20余年的潜心发展，集团在房地产开发与经营领域积累了丰富的行业经验与雄厚的资源优势。在房地产开发方面，开发建设的产品线囊括住宅、公寓、高端公寓、商市场、星级酒店、高档写字楼、城市综合体等，在项目管控、质量控制以及产品营销等方面积攒了专业的实施经验；在经营管理方面，A集团是较早在致力于商业地产开发的同时，自持运营商业地产的开发商之一，在写字楼、商场及酒店方面积累了丰富的管理运营经验；在客户资源方面，集团专注于高端写字楼、城市综合体、高端星级酒店的开发及运营，积累了知名企业、高端人士等大批具有一定实力的客户群体，优质的客户资源也是企业发展重要的无形资产；在人力资源方面，集团在实施开发及经营的过程中，培养了一批专业过硬、经验丰富的技术骨干和管理人员，他们是目前集团的中坚力量。五 在创新发展方面：面对激烈的市场竞争，A集团不断解放思想，寻求技术突破和管理创新。在开发方面，通过提高开发产品的技术含量和附加值，以满足多元化的消费需求，赢得市场机会；在营销方面，通过建立电商或微信平台，迎合互联网特别是移动互联迅猛发展的需要，力争构建线上线下无缝对接的营销服务体系；在管理方面，积极建立内部的智能管理系统，推行智能化办公，在提高工作效率的同时，大大节省了管理成本。六 在企业文化建设方面：A集团通过二十余年的开拓进取，逐渐形成了自身独特的企业文化体系，其中“发展、创新、务实、高效”的经营理念为企业文化体系的核心精髓。优秀的企业文化培养了员工的责任感和使命感，有效地激活了促进企业科学发展的内生动力。

A集团在发展过程中的劣势主要反映在三个方面，一方面，A集团的优质土地资源稀缺，土地资源以其稀有性特质决定了对有限土地的获取成为房地产企业持续发展的必要条件。但随着优质地块的日益稀缺，以及招拍挂土地出让方式导致的高溢价率，集团在公开市场上获取优质土地资源的难度日益增大。集团在功能区建设、棚户区改造、产业升级等项目中还需要政府在土地资源上给予更多支持。

（三）A集团的SWOT分析矩阵

根据以上分析，A集团SWOT矩阵如下所示。

五、A房地产集团发展战略的制定