浅析房地产价格影响因素(一)

目       录

一、影响房地产价格因素的综合分析…………………………………………2

（一）社会因素对房价的影响…………………………………………………2

（二）经济因素对房价的影响…………………………………………………2

（三）其他因素对房价的影响…………………………………………………2

二、影响房地产价格的因素实证分析…………………………………………2

（一）指标的选取………………………………………………………………2

（二）相关性检验………………………………………………………………3

（三）平稳性检验………………………………………………………………3

（四）协整关系检验……………………………………………………………4

三、抑制房地产价格过高的措施与建议………………………………………5

（一）严控贷款，抑制投资性需求……………………………………………5

（二）关注“空房率”，提高房产供给量……………………………………5

（三）加强土地管理，杜绝“以地养一方”现象……………………………5

（四）完善投资渠道，抑制房产泡沫…………………………………………6

（五）房子是用来住的，不是用来炒的………………………………………6

四、结束语………………………………………………………………………6

参考文献…………………………………………………………………………7

一、影响房地产价格因素的综合分析

房地产业作为我国经济的支柱产业，在促进经济发展中发挥着十分重要的作用，直接影响着人民生活水平的提高。近年来，全国大中城市房价竞相上涨，远超同期居民的工资收入增长水平。而政府房价调控政策的接连出台，并没有压下房价快速上涨的势头。城市功能及市政规划政策等各种因素，新的地王不断出现，人们的购房负担变得更重。同时，房地产业的异常发展也导致了经济运行的不稳定。简而言之，房价的过度上涨导致了一系列的经济和社会问题。国家一直十分重视对房价的调控，以保证房价的合理性，但效果是微不足道的。在这种情势下，了解房价上涨的原因是至关重要的，在我国房地产市场上，影响房地产价格的因素很多，各种因素的影响程度不尽相同。

（一）社会因素对房价的影响

房地产市场是一个特殊的市场，其特殊源于土地资源的稀缺。我国土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺土地需求有无限扩大的趋势，这种土地需求既有发展经济的客观需求，又有对土地获利的需求，在土地获利需求的趋驱使下，把获取土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。因此，土地的稀缺及其虚拟资本使得土地价格一路走高是当今社会经济增长背景下的必然趋势。随着我国城市化进程的推进，城市功能及市政规划政策性因素，引发区域性地价明显上升。

（二）经济因素对房价的影响

随着城市化速度的加快，生活水平的不断提高，人们的购买力提升，对房地产的需求增加，导致房地产价格升高。购买力从两个方面影响房价：一是购买力的提高是整个经济发展的结果，经济发展表明着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场各种文娱设施等需求的增加，引起整个房地产价格上涨。二是购买力提高后，人们对居住质量、居住条件有着更多更高的要求进而带动对房地产的有效需求增加，导致房地产价格升高。

（三）其他因素对房价的影响

相对投资来说，投机是指炒作房地产市场，通过囤房，广告欺骗手段迅速抬高房价，引起房地产价格泡沫，被抬高的房地产价格导致普通人更是没钱买房，而这种倒买倒卖的行为又极易引起房地产市场价格的动荡，破坏房地产市场秩序。

二、影响房地产价格的因素实证分析

（一）指标的选取

根据前面的分析，本文认为国内生产总值、通货膨胀率、货币供应量、利率、居民收入和房地产投资规模等六个因素都会影响房地产价格。在选择指标时，GDP是基于国家统计局公布的季度数据。通货膨胀率INF由物价指数CPI代替，采用基于2000年的固定基比数据，该数据来源于同花顺IFIND数据库。M0、M1、M2和M3都是反映货币供应量的指标。M2=流通现金+支票存款+政府债券+储蓄存款，不仅反映了实际购买力，还能反映潜在的购买力，广义上，M2是货币供应量最常用的指标。因此，本文选择M2作为货币供应量的指标。数据来自中国人民银行。考虑到房地产开发周期通常至少需要三年，利率指数采用一至三年的中长期贷款利率（LR），数据来源于通化顺IFIND数据库。城市居民是商品住宅的主要购买群体。本文选取城市居民家庭可支配收入（DI）作为收入指标。数据来自国家统计局。房地产投资规模以房地产开发投资完成率（IRE）计量。与固定资产投资相比，IRE能更准确地反映房地产市场的发展投资规模。数据来自风信息。房地产价格以2000年的商品房销售价格指数（HP）表示（2010年以后，数据是根据环向数据计算的，相关数据是根据风能信息得出的）。为了统一计量尺度，本文选取的指标均以季度数据为基础。由于M2、IRE和DI只是月度数据，所以季度数据是通过对每个季度的月度数据进行汇总得到的。LR指数平均从每个季度的月度数据中获得季度数据。中国的住房商品化改革始于1998年。由于前三年缺乏数据，本文选取了2005年第一季度至2018年第四季度的56组数据。为了便于分析数据组之间的关系，本文在此基础上对相关指标进行了对数处理和季节性调整。

（二）相关性检验