浅析房地产价格影响因素 (2)(二)

地区环境因素在不同的地区发挥着重要的作用，在中国社会稳定和谐的情况下，各个地区政府越来越注重房地产市场的容基率和新开发区的绿化面积，就是希望在人们收入水平更高的情况下向人们提供更健康，更好的市场氛围，而不是只注重眼前的市场，忽视了环境的提升和人们生活环境的影响。显然，绿化或者更加宽敞的地区相对小巷子或者密集住宅区的区别很大，市场反应来看就是更加健康的小区显然价格更高。

1.4房地产的政治因素

一个城市的政策和行政地位很大程度上影响了一个地区的房地产经济发展，甚至决定了一个地区房地产经济的兴衰。

政策原因有土地政策，房屋购买政策，房屋转让政策以及房屋所有权政策等等。一个地区的土地政策类似于土地出让政策，土地储蓄政策，拆迁安置政策等等，一个地区的土地政策直接影响到能够商用的土地储备量，土地储备量同时影响到土地的价格，土地作为房地产经济的最基础组成部分，土地价格直接在房地产经济中得到体现。

在某些特殊城市的施行的特殊政策也直接影响到该地区的房地产经济。类似于杭州的在2016年举办的G20峰会，以及杭州以及浙江省政府对G20峰会做的一些准备，在杭州市投入极大地资金整治改造杭州市容市貌，直接影响到杭州的房产价格，甚至冷门区域在G20峰会结束以后直接上涨了一倍价格，极大的提升了杭州的城市形象和环境，特殊的政策支持下杭州也成为新一线城市之一。

1.5房地产市场供应关系

房地产市场供应关系对房地产市场价格起支柱作用。举个例子，在北京的房价和驻马店的房价相差巨大，但是除了土地成本，建筑成本相差无几，并没有相差到三倍，五倍的程度，显然是人口的需求提供了重要的支持。在一个地区的房价快速波动的原因必然是人们对于不动产房屋的需求量的波动，在大市场经济的情况下，必然是供需决定实时房价，房子作为不动产之一其重要作用不言而喻，而中国城市化进程中，不断聚集的人口必然产生巨大的需求。

3—关于房地产经济的发展策略

3.1完善土地供应政策

针对于房地产经济的众多因素，想要使其能够保持稳定发展，适应社会的健康有序发展，满足广大居民的基本需求就要注重对房地产的控制措施进行科学的选择和实施。首先，就应当强化土地供应政策对土地的价格调控作用，完善土地储备制度。目前一线二线城市等土地价格调控多半归类于市场经济，土地的价格竞拍或者市场经济的调控。通常情况下，土地的价格是决定房价的重要条件之一，在房地产经济中其基础决定性作用。因此，做好土地调控机制的完善工作对于推进房地产行业的稳定健康发展据有重要的现实意义，各个地方应该因地制宜，不同地区不同情况分开分析，不能盲目追随。国家可以积极完善目前的土地储备制度，可以通过控制、回收以及储备和规划等多种手段来强化对土地市场的计划经济调整。资本的力量面前，计划经济更应该发挥作用，强有所强，通过国家有利的手段来规范房地产市场中的炒作行为，并最大限度的发挥出土地资源的作用，伟广大人民提供健康的生活场所的前提下，可以增加国家的财政收入。

3.2完善房地产产业链

房地产价格波动的另一大诱因是房屋建设成本，房屋建设成本在波动的情况下很难保持房地产价格的稳定健康发展，在不同地区不同情况的发展状况来看，甚至不同的沿岸两边的房屋建设成本有不用幅度的波动，对整体建设成本有极大的影响。应当强化房地产建设供应链，走“流水线生产”模式，尽量稳定控制房屋建设成本和供应商成本，加强沟通强化合作。让房地产也能产业化发展，类似于杭州某建筑工地的装配式用房概念，虽然装配式建造概念已经提出很多年，但是一直处在实验阶段，从这两年的实践情况来看，装配式有助于简化建造工程中的工序和工期，装配式构件在厂房流水线生产并且装车运输辐射范围广，装配灵活，特别适用于商品房小区房，宿舍楼等，并且固定的材料成本和更加可靠的生产质量，没有更加太多的人为因素是一种不错的选择。也可以加强供应链管理，对水泥钢筋的价格波动往往是大范围的价格波动，国家能采取有力措施控制产能或者加强对供求关系的控制。

其次，普通商品房建设也可以通过更加规范更加集中的生产来缩减成本。类似于万科，或者碧桂园等大型房地产集团，通常通过对厂家的合理选择和对工期的严格安排来缩减时间成本或者经济成本，可以通过对材料和人工的更加合理的使用来缩减成本，摆脱脏乱差的建筑生产环境。

3.3完善房地产市场供应结构

与此工时，针对当前我国房地产市场供求关系失衡的现状，还应当积极完善市场的供应结构，逐渐完善住房保障体系，保障房地产市场的健康发展。觉得为此可以通过单个方面来进行。一政府主要通过科学规划以及政策的引导来树立房地产市场中需求为主导地位，最大限度满足居民在商品房方面的需求，并且就普通商品房与经济适用房和高级公寓之间的比例问题上做好协调控制作用，在现实的房地产开发中适当增加经济适用房的用地供给。二，健全廉租房以及经济适用房的供给政策，切实保障符合条件的居民能够获得相关的福利和优惠政策。三，加大二手房市场的健康建设，加快房地产的流通速度，这不仅对于满足广大中收入家庭的住房需求具有积极作用，更能够有效降低住房空置率，最大限度的发挥出房地产市场应该有的作用，实线最大化的利用资源促进房地产市场的健康平稳的发展。

所以需要更加细致的划分房地产的需求人群，例如低收入家庭的住房需求，单身高收入人群的住房需求，高收入人群的住房需求等等，更加细分的市场能够更加完善的补充房地产的供应结构，更能有利的阻止防止房地产泡沫的发生，将人民群众的用房需求最大化，市场更加透明。

3.4强化市场监管力度

最后，我国的房地产经济方面存在的问题还是与房地产行业的资质管理水平不足、房地产企业素质存在欠缺以及市场监管力度不足之间存在着密切的关联，为此应当逐渐建立和完善房地产企业信用体系，充分发挥市场监督管理作用，对于市场的信用行为予以监督，为房地产市场的公平竞争，优胜劣汰提供应有的公平环境。同时可以加快房地产信息系统的建设，为房地产的健康发展提供有效的信息服务和支持，通过对相关数据的收集和调整，更加公开透明的展现市场变化和信用变化，更加可以迅速的调整房地产的实时变化，可以对变化做充分的准备，做到消费者与房地产市场之间的良好衔接工作。

总结：房地产市场价格因素的实时分析有利于房地产市场的自我认知，自我理清，有利于阻止房地产不健康因素的发展，使社会各方面能清楚的认知自身在房地产商业活动中的角色重要性和自身发展的方向。房地产刚需人群也能更加理性的去面对市场变化和自身经济情况。当然房地产市场价格的波动未来会有更加多变的局面和更加多方向的发展，房地产经纪作为国家经济支柱会在未来扮演越来越重要的作用。

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