《住宅周边配套对房价的影响》分析(二)

    配套设施设计和建设的科学性是衡量一个住宅楼盘开发建设成熟度的标准，它至少是包含以下两类设施：

第一类是与基本居住有关的各种公用管线以及设施，包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理等，这些设施保障基本居住需求的满足；

第二类是与家庭生活需求有关的各种公共设施，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理等设施，这些设施是对基本居住需求之上的更高生活需求的满足。

    通常购房者在购房时，除了刚性需求之外，外部因素首先考虑的都是以上两项内容中的部分或所有内容，之后再考虑个性化需求，它是一个住宅楼盘房价硬标准，是房价的基础。

3、配套设施是否必要性

这里所说的是否必要性，更客观的说应该是“满足特殊需求”，前者过于主观不利分析实际情况。举个例子：杭州市余杭区良渚文化村，号称“中国神奇小镇”，由万科开发建设的一个住宅区。从地理位置上分析，这块地块应该没有任何特别优势，远离主城区，周边没有任何像样的配套设施，哪怕是一条像样的路都没有，有的只有满眼的山和植被。但它最终成为了“中国的神奇小镇”，若按常规思路——“是否必要性”的思维去开发该地块，结果可想而知，因为那是被动的去满足购房者，成效肯定不好。但万科却如“钻牛角”般的去规划这个项目，总是在想：如何将这种不利条件变成“得天独厚”的条件？成功的转换了概念：将原来周边基本配套极差的不利条件，硬生生的做成了成熟的“周边配套设施”，村民食堂、村民客厅、村民教堂、村民文化中心。。。本来这些在主城区很普通的配套，因为在这个不利的位置显得是那么的弥足珍贵，而原来的山和植被此事已变成他们房产销售时的利器，一日清楼盘销售在那里显得很平常。

所以，同样的周边配套设施在不同位置的住宅楼盘，它所呈现的价值也是不同的，能给房价的带来的影响也是不尽相同的，但肯定是有的。

4、配套设施是否具有当代性

     我们谈到“当代”一词时往往会想到“艺术”、“设计”等，住宅周边配套设施除了完善以外，它更应该是经过艺术化设计的当代产物，而经过艺术化设计的最终目的是取悦人的视觉、更好满足人体感受。就好比夜晚人对光的需求变化：从人工取火照明——提炼可燃物照明——通电照明——色温差异照明——灯光设计照明——人工智能化照明。。。。。。举这个例子是想说明人类文明发展的过程中，对各种事物的需求也是不断更迭的，住宅及其相关的自然也包括在内。当代人对事物的追求早已经不会停留在功能上的满足，心理上的感受追求愉悦，身理上的感受追求愉悦，当下某设计公司的宗旨很能阐明这一概念：空间是物质的，也是精神的。难道这些不是需要经过艺术化设计的吗？

     一个优秀的艺术设计，很容易让购房者产生感性的冲动消费，从而促使房屋买卖倾向于售房者，进而影响房价的定价。所以，配套设施是否具有当代性，通常也会局部影响住宅房屋的价格。

5、配套设施是否有前瞻性

我们这里讨论的前瞻性包括了医疗、交通、教育、商业等公共配套设施建设的先进理念和发展空间的可拓展的余地。现代住宅社区都会随着居民的家庭的变化与政策的变化而发生需求的变化，包括量和质的变化，举个例子：现下国家二胎政策的放开，对于教育、医疗及住房的面积等需求相应会有增加；社会信息化步骤加快时，对于社区配套的网络基础设施的要求提高。这些都是需要前瞻性考量，所以，社区周边在前期设计规划的时就应有相当的前瞻性，以保证一个住宅社区过早“被老化”，从而影响它的商业价值，直接的表现就是“房价”。

6、配套设施是否满足精神需求

精神需求是当代人最重要的追求。心中信仰、修身养性、精神愉悦、自我肯定等都可以归类为精神需求，若从房屋开发建设者角度出发，帮助购房者实现这些精神需求的最主要的途径是创造美好的学习氛围、愉悦的社交条件、舒适起居环境、合理的工作与生活的距离。相应的，房屋开发者若能从购房者的角度深入体会和了解内心的真实渴望，并将这些“渴望”以周边配套设施的形式落地，提供给购房者满足精神需求的平台。国内现阶段城乡结合部地块楼盘开发的成功案例几乎都会很着重思考该选项，了解客户的真实需求，才能去针对性去满足客户需求，而不是缘木求鱼。

所以，一个住宅楼盘的周边配套设施是否能满足购房者的精神需求，决定了这个住宅楼盘的影响力，从而影响住宅楼盘的价格

7、配套设施是否满足物质需求

住宅周边配套设施中，大部分购房者会很直接的认为：“住宅周边有没有成熟的商业体？如果有房价稍微高些也是可以接受的”。这样的现象比比兼是，否则我们杭州银泰、万达等商业体周边的房价为什么会比同板块的楼盘价格要高？因为，这些商业体的存在，可以解决居民生活中对物质的需求，衣食住行都需要购买，而购买的成本包括了商品本身物价，还包括购买的交通陈本、时间成本等。这些因素都会印象一个住宅校区的房价。举例说明，以杭州城西银泰为中心，由近至远排列：万家花城均价40000（距银泰0.9km）——和苑30000（距银泰1km）——中天·西城纪均价22000（距银泰1.5km）。

所以便利的购物配套设施对于一个成熟的住宅社区的房价是有影像的，它是保证居民生活品质的基础，提供物质供应的保证。

四、从住宅房产购买者当下与未来需求角度分析配套设施对房价的影响程度