城市化对房价的影响 (2)(一)

目          录

一、什么是城市化；以及全球各个国家的城市化与房价之间总体走势………………………………………………………………………2

（一）阐述何为城市化…………………………………………………………2

（二）美国城市化进程与房价的走势…………………………………………2

（三）日本城市化进程与房价的走势…………………………………………3          

（四）新加坡城市化进程与房价走势…………………………………………3

二、我国城市化进程发展历程，现状…………………………………………4

（一）我国城市化发展历程……………………………………………………4

（二）城市化进程与房地产（房价）现状……………………………………5

（三）城市化与房价存在的问题问题大致如下………………………………6

三、城市化进程对我国房价走势的影响………………………………………8

（一）我国人口因素对于房价的影响…………………………………………8

（二）政策因素对房价的影响…………………………………………………8

（三）资源因素对于房价的影响………………………………………………8

四、展    望……………………………………………………………………8

 （一） 中国城市化发展的趋势………………………………………………8

 （二） 未来城市化进程将可能会遇到的困难………………………………9

参考文献  ………………………………………………………………………10

一、什么是城市化；以及全球各个国家的城市化与房价之间总体走势

（一）、 阐述何为城市化

        城市化英文名称：urbanization，它的定义分为如下几部分；

1、城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化也意味着城镇用地扩展，城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。

2、指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口的转化以及城市不断发展和完善的过程。

城市化又分为：城市化，郊区城市化，逆城市化，再城市化。

       1、 城市化： 一般指人口向城市城市地区的过程。地区集聚和乡村地区转变为城市地区的过程。 

       2、郊区城市化：人口的主要流向是城市中、上阶层人口移居市郊或外围地带，这就是郊区城市化。

       3、逆城市化：在发达国家和超大一线城市大约在20世纪70年代市区人口和郊区人口向外迁移，远离城市回到偏远的乡村，山区或偏远的乡镇；出现了相反于城市化人口流动的现象。它也称为城市中心空洞化。

4、再城市化：面对经济结构老化，人口减少， 老城市积极调整产业结构，发展高新技术产业和第三产业，积极开发市中心衰弱区，以吸引年轻的专业人员回城居住，出现的再城市化。

(二)、美国城市化进程与房价的走势

美国这个国家准确的说是在美国结束内战，后城市才发展起来。美国城市化进程有一个显著的定律那就是符合纳瑟姆定律，这个国家在1840年城市化率超过百分之十。19世纪末期的城市化率超过百分之三十。美国从1840年—1890年城市化年均提高百分之零点四。到了1920年城市化率达到了百分之五十；到了1960年，其城市化率超过了百分之七十；1890-1960年城市化率年均提高0.57个百分点。到了2003年城市化率突破了百分之八十。城市化进程也伴随着人口流动的变化迁移；美国的人口的流动基本可以分为四个阶段：

   1、至1920年美国城市人口首超农村人口。

   2、至1940年美国大城市（25万人以上）人口占城市人口的84%，这是成为大城市主导的国家。

   3、至1970年美国郊区人口占城市人口的54%，城市郊区化成为这一阶段主要特征。

   4、到了1990年美国人口超百万的特大城市占全国人口的比重达到了百分之五十三点四。形成了以芝加哥，底特律，纽约等为核心的大都市生活圈。

美国的房屋价格指数从1975年开始，这个时候美国城市化已经进入成熟阶段。从1975年—1990年城市化率处于缓慢的发展阶段，在这15年期间城市化率仅提高1.5个百分点，但是房屋价格指数上涨了102.78点。年均上涨6.85点，1990年大城市都市圈形成和发展为城市化提供新的动力，城市化明显加快，在1990—2007年城市化率提高6个百分点，房屋价格上涨208点，年均上涨12.23。1975—1990年城市化率每提高一个百分点其房屋价格上涨62点；1990—2007年城市化率每提高1个百分点，房屋价格上涨35点，到了2007—2011年因为美国发生次贷危机，城市化进程与房价走势背离，城市化率提高1.09个百分点，但是房屋价格确实下降了57点。从整体而言，1975—2011年美国城镇化率提高8.73个百分点，房屋价格指数上涨254点，城镇化率每提高一个百分点，房屋价格指数上涨29点，从这点可以看出美国城市化率对房价上涨起到了催化剂的作用。

(三)、 日本城市化进程与房价的走势

   日本的城市化进程是由政府引导的。其开始于明治维新时期，但直到1940年，城市化水平仍落后于当时欧美工业化国家；1956—1973年间是日本工业发展的黄金时期，农业劳动力转移量年均达到42.9万城市化也进入加速期，并于1975年达到75.9%，实现了人口城市化。日本的城市化受到战争影响较大，可以总结为“S”走势，在1920年日本城市化仅为百分之18.4，到了1940年提高至百分之37.72，但是第二次世界大战结束城市化降至27.81，之后城市化进程加快，在2010年城市化进程达到百分之90.71。日本可以说是一个人快速城市的典范。日本从1955年至1991年期间，日本六大主要城市住宅地价上涨211倍，仅一年出现下跌，大城市涨幅3明显大于中小城市。期间仅在1975年出现了下跌百分之0.4，剩余年均增长百分之13.4。日本上涨经历了三大阶段具体如下：

1、 从1955—1974年为快速上涨时期，20年间涨了44倍。这个过程大约持续了20年之久，在这期间日本住宅价格上涨31倍，六大城市上涨44倍（年均增长百分之22）；其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长。