城市化对房价的影响 (2)(二)

2、在1975—1985年缓慢上涨期，十年时间涨幅不到1倍；这个过程持续大约10年，期间日本住宅用地价格上涨百分之73，六大主要城市上涨百分79(年均增长百分之6.2)；其背景是日本经济进入第一次换挡期，GDP和人口增速放缓。

3、1986—1991年最后的疯狂期间，6年增长1.7倍。这个过程持续了大约6年，期间日本住宅价格上涨百分之73。六大城市上涨百分之169（年增速百分之18.4）其中在1987—1990年年均增速百分之24.6，超过1955—1974年快速上涨期的平均增速。期间背景是日本进入第二轮经济增速换挡期，日元增值，货币政策宽松。

日本土地价格从1991年到达最高点，随后进入漫长的下跌之路途。日本价格从1992年开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格下跌了百分之65，所以城市跌幅为百分之53。日本在1974年和1991年分别为日本房价的两个拐点。但是1991年大于1974年。

（四）、  新加坡城市化进程与房价走势

  新加坡作为著名的热带花园城市，成功的平衡了城市发展与人居生活环境改善关系关系，新加坡在1965年的建国初期，他是亚洲的经济基础相当薄弱，其国情与欧洲也不相同，他通过良好的规划，以及政府合理的管理，较好的解决了土地资源瓶颈的约束，经济与自然环境跟人民生活质量得到很好的提高，成为一个典型的怡人的现代化热带城市。他的成功离不开下面几方面的努力；

1、制度设计合理；他建立统筹规划与管理的专门的部门。新加坡国家发展部统一协调规划编制，其具体的职能部门为市区重建局，负责所有与空间利用关系的规划，土地买卖，发展管制，市区设计以及旧屋保留等都是其职责所在，与土地局等公共部门分工明确不存在权利交叉与重叠。

2、健全的专门部门与规划部门协调的体质机构。新加坡从体制上将专业编制的权利赋予一个部门，不再另设了别的共同参与部门。通过概念规划，总体规划来反映和落实各专业部门的用地需求，从而从体制上解决了规划与专业部门之间规划不协调的问题。

3、通过成立多部门委员会制度协调各专业的规划编制，其委员会制度包括概念规划指导委员会，总体规划委员会和发展管制委员会。概念规划需要所有与规划及编制和实施相关部门的参与，并且通过委员会取得共识。总体规划委员会的作用就是各项公共建设计划的用地要求，使其赶快落实。发展管理委员会的职责就是针对私人发展方面提出审定意见，参与制定修改与私人部门开发活动有关的标准，政策的职责。

二、我国城市化进程发展历程，现状

（一）、我国城市化发展历程

中国城市化进程之路一般来说分为两个阶段：

一、前三十年城市化进程的启动与徘徊

具有近乎极致的农村工作经验的中国共产党人，早在进城之处就意识到城市对国家工业与国民经济的重要性。从接管沈阳开始中国共产党人逐步恢复和整顿城市社会秩序，强化了城市的生产功能，使城镇吸收劳动力能力恢复的基础得到扩展。新中国的一个五年计划的实施，156个重点工业的发展项目布局在各大中城市，以及推行城市对农村开放的政策，积极吸收农民进入城市和工厂矿区就业。新中国成立伊始，中国的城市化迎来了一个黄金年代，到1957年城市数量就从1949年的86个增长到176个，城市人口达到9950万人，占全国人口的百分之15.4；但是随后的文革，大跃进开始的1958年，运动很快打到一切。到了1960年7月全国各大中小城市基本实现了城市人民公社，这是一场与农村“人有多大胆，地有多大产”相对应的疯狂性城市建设与规模膨胀运动。1960年中国城市化水平达到了百分之19.5（成为1978年以前最大峰值）。随之而来的国民经济全面萎缩，1961年的大饥荒开始大规模压缩城市人口，动员在城市里一切可以动员的劳动力到农村参加农业生产，全国缩减城镇人口3000万，精简职工2000万，出现了城市化初级阶段罕见的“逆城市化”，1964年城市化水平跌落至百分之14，随后的文革这种违背自然规律的荒唐现象在中国更加正常化，“上山下乡”和“三线建设”使得中国出现第二次“逆城市化”现象。到文革后期，经济有所好转，城市恢复招工。从1975年起，城市人口逐渐上升。到1978年改革开放之前，全国城市化人口为1.7亿，城市化水平为百分之17.8，可以看出，从新中国到1978年，中国的城市化有所提高，但是总体速度缓慢，在1950年到1980年的30年间，全世界的城市化比重从百分之28.4增长到百分之41.3，其中发展中国家由百分之16.2增长到百分之41.3，但是我们内地只是增长到百分之19.4。

二、后三十年：城市化理论的“中国范式”

  由于1978年以前的中国城市化发展不能前进，相当多的学者都认为中国的城市化历程真正启动实际源于20世纪80年代的改革开放，改革开放初期虽然出现过“建制城镇化”或称“表面加速”的现象，就是城市化数量增多，但是非农业人口增长缓慢上升，一般性的城市化理论二难以解释中国城市化与工业化的关系。新中国成立后虽然在很短的时间内建立了比较齐全的工业体系，但是这并没有使中国经历一个典型意义上的工业社会与城市化进程。

（二）、城市化进程与房地产（房价）现状

  我国在1996年人口城市化率有所增加，每年超过百分之1，每年城镇人口＞1000万的增长，其中广东省城镇人口在全国排名第一，在1995年以后广东省几乎是全国的一倍。但是到了2005年城镇人口增速放缓。具有关部门统计截至到2008年底，我国城镇化人口比重增高，但是人口城镇化增速放缓。具体而言我国城镇

化又呈现如下几个特点：

1、城镇化进程明显表现出先被动后主动的特征

建国到改革开放之前，城镇化基本是被动地适应经济社会发展，城市的建立和发展主要是为了经济建设服务的，政府没有意识到城市对于现代经济的意义。出于种种原因导向，当时的政策出现种种逆城市化倾向，实行压缩城市人口数量和限制农村人口进入城市的管制，阻碍了城市的发展，当时出现了城市化滞后工业化的现象。改革开放的实践的证明，在发展经济的同时积极推进城市化，不仅不会带来严重的社会问题，反而会给经济和社会的发展带来巨大的能量发展空间。

2、从城市化进程看，劳动力职业转化快于地域的集中

城镇化，尤其是在改革开放以后的这几十年，城市化进程表现为农村的城市化或城镇化，其中农村的小城镇发展迅猛，原因是城乡二元经济结构的分割和政策上的限制。

3、从推动城市化的机制看，政策效应大于市场效应

纵观中国城市化的进程，无论是正常时期还是剧烈运动时期，其速度、规模、形式、质量、无不受政府政策的支配，即便是改革开放以后，市场经济体质完善的条件下，城镇化还是与政府政策有直接关系。

4、从城市化地理位置来看，地区间城市化水平不平均，差异大

改革开放后，东南沿海发展迅速，但是西部地区薄弱，这之间还有扩大的趋势。