城市化对房价的影响 (2)

城市化对房价的影响

5、就业结构与产业结构不协调

城市人口占总人口比例的高低是衡量城市化水平的主要因素，产业结则是衡量一个国家和地区的经济发达程度的标志，而就业结构也是衡量一个国家和地区的经济社会发展水平的重要标志。

（三）、我国房地产目前不容乐观。具体有几下特点现：

1、房地产商品的特殊性

在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。可以得出结论房地产容易出泡沫，是泡沫的主要的载体。

2、土地的紧缺性

土地的自然供给是固定不变的，城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对贫瘠，随着经济的发展人口的增多，人口对土地需求增大趋势。

3、地价具有虚构性

地价的虚构性是由土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。

4、银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性

由于房地产的不可移动性以及其保值增值性，银行乐意发放房地产贷款，在宏观经济一片大好的时候政府也鼓励投资，银行利率也比较低。

　　　　5、政府部门的不正之风。

　　　房地产与当地政府的勾结，其中有房地产是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金都是挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于利益放松低价批地。可见政府的租赁、寻租、贪污受贿也是助长泡沫形成的原因之一。

（三）、城市化与房价存在的问题问题大致如下：

1、人口增长量；她是制约城市化发展的主要因素之一，中国的城市背负着13亿人口的包袱，这是世界罕见的。

2、城市华速度和水平不对称，城市化进程相对滞后；

1990年—2006年我国城市人口年均增长率为（3%—4%）明显低于一些发展中国家在经济高速成长时期的人口增长率。尽管我们增长很快，但是我们还是低于世界平均水平，同时低于中低收入国家的平均水平。

3、城市的规模不足，基础设施水平和城市资源利用率较低

中国的现实情况表明，规模较大的城市，生产效率较高，对资源利用较好，但是中国与世界相对比，大城市的比重偏低，城市资源利用率和城市基础设施水平低下，主要表现在：大城市交通拥堵，居民居住条件差，环境与噪音污染严重，水资源短缺，等。

4、城市化发展的制度的障碍

首先是户籍制度，现行的二元制度的户籍政策造成城乡之间的对立，已经不能试用城市发展的需求，形成阻碍城市进程的重要因素，其次就是就业制度，第一，低估了失业率，不符合中国的实际情况，第二是失业的定义太窄，绝大多数失业人口得不到失业保险的保障，第三政府的管理成本增加，支持就业的财力分散。

房地产居高不下的起因有如下因素：

1、在经济发展中，随着社会总需求的增长，供给弹性越来越小的要素价格将增长的越快：在所有生产要素中，土地供给是弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。

2、房地产的本质是实体经济和实业部门。

城市化对房价的影响 (2)(三)