《住宅周边配套对房价的影响》分析(三)

2015年330政策之后，一二线城市房价飞涨，从年初均价每平方米2万多元飙到年底的4万多元。如今转眼已是2017年，这段时间深圳楼市充斥着 “政策收紧”、“上调评估价”、“营改增”、“大学区制”、“临深片区火爆”等字眼。在这样的市场环境下，有人感觉到的不是平静而是煎熬；亦有人感觉到这是个出手的好时机。那到底在这个节骨眼上，我们该不该买房？让我们一起来看看。

住宅房屋的购买者我们可以将他们分为几个类型：刚需型、临城犹豫型、投资型、改善型、学位型。

1、刚需型：想买小两房，原本想等收紧政策出台之后，房价下跌再出手；但迟迟未见有大力度的收紧政策出台，颇为煎熬；且目前租住的房屋租金上涨，在考虑买房。

2、临城犹豫型：为首套房，由于首付有限，在主城区已难于寻觅较为满意的小两房。见临城片区逐渐火热，想在城市周边地区购房，但不知道选那个地区较好。

3、投资型：目前已有两套房，由于限购政策，手上又有余钱，想在临城片区投资。

4、改善型：将原有的住房出售，重新购买更符合当下自身住宅要求的人群。如响应国家“二孩政策”，已怀二胎，需加大住房面积，同时考虑小孩受教育需求。

5、学位型：目前已有一套房，但周边教育资源一般，想购买第二套房，最好是学位比较好的房子。

根据以上五大类的购房需求群体，提供各项住宅周边完整的配套设施的同事，又有侧重面。比如针对“刚需型”、“临城型”购房者的社区可以侧重发展周边交通、多建设一些相对中低消费商业配套设施减，以降低购房者因购房产生过重的生活负担。“投资性”购房者对配套设施的需求一般都囊括了所有类型需求者的内容，现对于其他类型购房者会更为复杂，这里就做讨论。“改善型”与“学位型”的需求很多是重叠的，特别是对受教育的需求，所以针对这两类人群除了侧重发展周边交通、商业以外，还应增加周边教育、文化、环境等配套设施。

综上所述，周边配套设施对房价的影响是确实存在的，在不同的地段，针对不同的住宅楼盘，应针对的规划与建设相应的配套设施，而且是在多方面因素共同作用下来影响对房价，而不是简单粗暴的用一种方法来解决所有问题。

四、畅想未来影响住宅房产价格的因素

提出这个主题的前提基础应是在当下所有配套设施都很已完整的情况下来进行畅想的。这是我们国家物质文明建设取得成果，若畅想未来的，应从人类社会文明发展中找规律，这当然包括了人类物质文明、政治文明、精神文明。

人类社会从总体上讲是经济、政治、文化形态的有机统一体，与之相一致，人类文明也是包括物质文明、政治文明、精神文明三大文明的统一整体。物质文明是社会发展的基础和前提，精神文明是社会发展的灵魂，政治文明是社会发展的保证。三大文明整体发展状况是衡量人类社会进步的基本标志，三大文明在人类社会发展中缺一不可。

当下的物质文明我国已基本实现，包括：国民经济持续快速增长，国家经济实力显著增强；经济结构持续优化，产业升级逐步进行；社会主义市场经济体制初步确立，为经济发展注入了新的活力；人民生活实现了历史性的跨越，总体上达到了小康水平。可是反观这些取得成绩，国人的精神文明是否都得到了满足？在党的十四届五中全会上，江泽民同志从社会主义现代化建设总体布局的高度，对物质文明建设和精神文明建设的关系做了深刻阐释。提出了在搞好物质文明建设的同时，“必须把精神文明建设提到更加突出的地位”，“要把物质文明建设和精神文明建设作为统一的奋斗目标，始终不渝地坚持两手抓，两手都要硬。任何情况下，都不能以牺牲精神文明为代价去换取经济的一时发展”。这是五中全会的一个重要精神，体现了邓小平同志关于坚持两手抓、两手都要硬的战略思想，体现了以江泽民同志为核心的党中央对精神文明建设的高度重视。

所以，在未来的住宅房屋开放中，应将“精神文明建设”作为最重要的要素来进行建设。这当中包括了人文、科技等元素。

1.社区文化

社区作为一定的地缘性群体和区域性社会，具有四个基本特征：

(1)地域要素。指为城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。

(2)人口因素。指由一定规模、数量、分布状况和类型构成的人口。

(3)结构要素。社区由一些群体和组织所构成，如家庭、邻里、商业、学校、医院、民间团体、政府机关等。

(4)社会心理要素。群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。

社区可以划分为农村社区、集镇社区和都市社区，此后提及的社区主要是指都市社区，即在现代城市里，具有一定共同利益关系的人们，在同一地域内共同生活的有机体。它具有鲜明的城市特点，如地域的独立性渐趋模糊，居民需求对外部的交通、通讯和服务有更强的依赖性，人口密度调整适当，年龄结构老化，社区管理机构多元化，社区成员的归属感和参与感增强，等等。这些特点要求城市社区建设必须充分发挥服务功能、整合功能、凝聚功能、稳定功能和发展功能。

文化显现出三个基本特征：

(1)文化与行为有密切的关系，它在很大程度上决定着人的行为，并激励和限制行为的结果。

(2)文化是后天习得的，可以继承，生生不息。