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国内房地产开发中若干法律问题研究(二)

4)廉租住房需要可持续性发展。对于廉租住房的可持续性

发展,要从两个方面来解决:a解决廉租住房的承租者的自我租

房能力。b.加强廉租房的管理,解决经营管理问题。政府可以从

两个方面采取措施:a采用公开招标的方式选择比较理想的物业

管理公司。b.改革政府补贴投入方式。可以先对廉租住房的建

设及物业管理做好预算,进行一次性补贴,这样政府可以集中精

力放在物业公司的监督、控制和管理上。

5)完善和建立廉租住房的退出机制。与进入机制相比,建立

完善严格的退出机制也相重要。现实情况是大部分进入政府

提供的住房解困后的“双困”户不愿意腾退,这些问题不解决,将

影响到廉租住房的正常发展。对此可采取如下措施:政府主要采

用以租金补贴为主,实物配租为辅,如果出现一部分“双困”户脱

离政府规定的标准,直接停发租金补贴;对于假冒的“双困”户,可

以立即停发租金补贴,采取措施追缴已发补贴并罚款。

6)建立动态机制监督和界定廉租对象。针对廉租对象的不

确定性,动态机制的建立是一个突破口。采取如下措施来实现:

a.充分发挥城镇金融机构网络优势,健全个人信用制度(前面有

论述);b.通过权威资信机构的调查,及时掌握城市居民的经济收

入变动状况;c利用新闻媒体、群众监督的力量,这也可以反映申

请人及其家庭的真实收入状况。

7)通过发行福利彩票解决资金不足。廉租住房是社余保障

的一部分,可以设想采用发行廉租住房福利彩票的做法来筹集资

金,或者发行廉租住房的国库券以缓解资金紧张的问题。当然,

建立相关的机制来保障此设想的正常运转也是一项巨大的工程。

1)有自己的名称和组织机构;2)有固定的经营场所;3)有符

合国务院规定的注册资本;4)有足够的专业技术人员;5)符合法

律、法规规定的其他条件。

1.2.2 贯彻责、权、利统一的原则

基本实践中,有很多合作开发行为就是因为违反了联营这

原则而被法院认定为无效。所谓责、权、利统一,是从整个合同中

双方当事人的地位角度而言的,是指从宏观上看,观方权利和义

务统一,并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等地付出

和收益。

1.2.3 法律关系复杂

合作开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系,错综复

杂。首先是合作双方的关系,组织形式和权利义务分配都需要仔

细约定。其次是合作体与政府主管部门的关系,开发房地产的各

个环节,立项、规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督,

最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而合

作开发更需要政府部门做好审批工作,办理证件或批文都应以合

作双方的名义办理,只有这样合作开发行为才能获得法律的认

可。由于没有做好合作开发的审批工作而导致某一方的权利受

到损害或合作合同被法院认定无效的案例比比皆是,教训非常惨

痛。再次是合作体与其他单位或个人的关系,包括与建筑承包

商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。

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