国内房地产开发中若干法律问题研究

2 恰当的合作方式是顺利进行合作开发的组织保障

2.1 组建新的法人

组建新的法人,即双方出资,《城市房地产管理法》第二十七

条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行

政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。”可以以项

目公司的名义进行开发,双方按照出资比例承担风险、获取收益

以成立项目公司方式开发的优点是责任明确,相对而言可以减少

纠纷发生的概率。但其不足之处也很多:比如组建项目公司需要

定的时间,成立规范的管理机构,费用较高且容易错过商机;再

比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转让手续,而当土地

使用权是划拨取得时这一手续就无法办成等。

2.2 组建合作管理机构

组建合作管理机构,即个作双方各自派道若于人员组成合作

管理机构,其职责是协调双方的关系,对合作中的重大事项作出

决策。合作管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部

机构,并非独立民事主体,不具有缔结合同等民事权利能力,也不

能独立承担民事责任。合作开发双方必须对合作管理机构的法

律地位有清晰的认识,并且注意避免对外滥用合作管理机构的名

义。或者不成立合作机构,按照合同的约定各自独立履行义务。

这种方式主要使用于相对简单的项目。

3 签订完善的合作开发合同

合作开发合同内容复杂,标的巨大,履行期限长,双方利益针

锋相对,极易引发纠纷。因此,签订合作开发合同一定要谨慎。

需注意以下几点:

1)要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定。建议使用附件附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任,出资方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。

2)对双方分得房产的面积位置作出明确约定。合作开发的

最终目的是获取收益,一般以分配房产的方式体现。到了这一阶

段双方的利益冲突表现得最为尖锐,因此也是矛盾多发的环节。

3)重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长,过程

复杂。详细具体的违约责任能够起到督促当事人履行义务,而且

也能够保证项目顺利进行。比如,如果供地方没有按约定时间提

供符合“三通一平”等条件的土地,而合同又缺乏相应的违约条

款,不但会造成供地方没有压力,而且容易引发出资方对其履约

能力和诚意的严重质疑,进而使矛盾激化,合作破裂。因此必须

明确违约责任。

国内房地产开发中若干法律问题研究(三)