某服务行业的现状，问题及发展对策(二)

促进房地产业健康发展是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

其次、对我国房地产行业发展历程进行回顾。回顾改革开放 30 年来我国房地产市场的发展变化，大致可分为以下 5 个时期：一是初步形成时期（1978-1991 年），二是房地产过热时期（1992-1993 年），三是市场调整时期（1994-1997 年），四是培育新的经济增长点时期（1998-2002 年），五是宏观调控时期（2003-2007年）。2003 年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。2005-2006 年是政策出台最为密集的阶段，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从 2007 年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。

（二）我国当前房地行业发展现状（2008 至今）

2008年是我国经济也是房地产业的多事之秋，继2007年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，受我国GDP增幅回落和国内外经济形势拖累，08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑。5.12汶川大地震和9月份爆发于美国的金融危机对我国的经济从供需两方面都产生了重大冲击，使得2008年我国的房地产业住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，并且调整程度进一步加深。2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。在这些政策和复杂的市场环境下2008年我国全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。

表一：2008年房地产开发和销售主要指标完成情况

指标 绝对数 同比上年增长

投资完成额（亿元） 30580 20.9%

其中：住宅 22081 22.6%

其中：90平方米以下住宅 6416 50.7%

其中：经济适用房 983 19.7%

房屋施工面积（万㎡） 274149 16.0%

其中：住宅 216671 16.0%

房屋新开工面积 97574 2.3%

其中：住宅 79889 1.4%

房屋竣工面积 58502 -3.5%

其中：住宅 47750 -4.2%

商品房销售面积 62089 -19.7%

其中：住宅 55886 -20.3%

本年资金来源（亿元） 38146 1.8%

其中：国内贷款 7257 3.4%

其中：个人按揭贷款 3573 -29.7%

本年购置土地面积（万㎡） 36785 -8.6%

完成土地开发面积（万㎡） 26033 -5.6%

土地购置费（亿元） 5795 10.9%

数据来源：2008 年中国统计公报

同时，国家统计局统计数据显示：08年前三季度国内生产总值201631亿元，同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。我国的经济增长有所下滑，但下滑幅度不是太大，一定程度上显示了我国的经济和房地产发展处于调整期，整个市场发展仍具备一定的潜力。

2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷款利息降低1.89个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的 0.85倍下调到0.7倍，使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约 18%左右。10月份，财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按 1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。2008年12月22日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，也表明了国家多房地产发展的高度重视。

综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。即2009年以后至今，较高的房价将有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。