某服务行业的现状，问题及发展对策

三、我国房地产行业发展存在的主要问题

（一）第一节缺乏有效的市场考察

目前我国房地产，对市场调研的认识不足，或做得不够。源于市场发展观念的落后，很多房地产企业对房地产市场调研根本没有重视，一般是对市场调研采取忽视的态度，或者只是走走形式，没有真实的作用。在制定房产开发计划的时候，只是在网上搜集相关的资料，缺少专业咨询，更少于进行实地考察调研，故对房地产需求前景未明。他们很少认真考虑过实用性，更没有考虑到会转嫁给购房者身上的成本及高房价。因为数据的真实性不能确定，造成营销计划制定的不符合市场的发展，信息的失真带来的是投资的失误，企业的损失也是不断的增加。

市场考察是企业对市场进行准确人知道额一个过程，但是，就目前来说，在外国的多数房地产公司在市场考察方面严重缺乏。其主要表现在房地产开发内容严重同质化，开发过程中跟风现象严重，对于市场的实际需求不了解。目前，在房地产产品的销售过程中，90后是进行房产销售的主要对象。但是，这部分人群受到自身经济能力的限制，使得其在房产购买过程中，更加倾向于小居室的购买。但是，在实际中，房地产开发公司在实际的开发过程中，为了自身利益，以开发商品房为主。在一些城市中，商品房覆盖率太高，反而不利于其的真正价值有所下降。这对于房地产行业的利益来说，是极为不利的。

（二）目标市场的定位不准确

因为社会的发展速度和人民收入的增加，不同的收入阶层的需求是不一样的。对于高端人群来说，他的需求与低端收入的人群的收入是绝对不一样的。但是很多的房地产的开发商往往忽略这些消费者的不同的需求情况。在房地产商认为，房地产的开发和建造越是高端、越是豪华越可以更好的吸引更多的消费者。因为没有对市场的针对性的调查，造成房地产行业在经济不发达地区的销量很少。而且，房地产行业属于是先投资后回收资金的行业，因为销量的减少，投入的资金不能得到及时的回收，造成企业内的流动资金的减少，企业无法尽心大规模的发展。

房产的空置也阻碍企业的发展。房产产品定位上的不足，也是房地产公司营销存在问题的一个重要影响因素。产品的定位需要大量的市场数据作为其分析的基础。但是，就目前来说，房产公司在市场调研方面存在较多的问题，这使得其在产品定位方面出现问题。目前，在进行营销策略的制定的时，多数房地产公司过于强调房产的升值、保值特性的，对于房产本身“住”的特性进行了忽略。由于产品定位上的失误，使的其在产品建设过程中，偏爱与建设中高档住宅。这对于多数人来说，是不符合其实际需求的。市场定位上的偏差，使得其的发展受到了不良的影响。

（三）广告目标不明确

广告是企业进行产品信息传播的一个重要方式，通过好的广告，能够很好的提升企业的整体形象，产品的信誉度等。但是，作为房地产品，因为其价格的原因，人们很难因为一个精美的广告，就做出买房的决策。根据相关的调查发现，在实际的销售过程中，房地产开发公司在广告的投放中更加关注的是房产在实际的投资效果，但是，对于其本身的应有价值，即居住功能进行了弱化。从实际意义来讲，消费者在购买房产的过程中，居住功能才是其选择的第一标准，投资功能应该是其附属价值。由于广告目标的偏差，使得其在实际的销售过程中，出现一些不良情况，同时对消费者的价值观引导方面也会产生一些负面影响。

（四）企划创意不合理

根据相关的调查显示，在相关房地产开发公司的企业方面还存在一些问题，在企划创新方面存在一定的雷同，从其根源进行分析，在企划构成中，过于强调房地产在实际的保值功能。从相关的营销方式的选择上可以看出，其在进行企划的过程中，房产升值是其进行一切创意的过程中的基础。在创意的过程中，对于房产本身的实际功能给予了弱化。这对于其的实际销售会产生一定的不良情况。

随着市场竞争的日益激烈，在营销方式方面应该进行大胆的创新，在实际的销售过程中，以差异化的营销方式获得消费者的关注，这是进行房产销售的一个重要基础。差异化的营销现在已经成为房地产获取市场优势的一个重要手段。

（五）缺乏品牌意识

由于市场经济的盲目性，我国房地产数量虽然众多，但以中小型企业居多，而且大多是在市场刺激下应势而生的。因为企业的规模的不足和自身能力的有限，招聘的员工的素质不在一个水平线上，造成有些工作人员的素质较低，没有办法提供高质量的服务。现场促销是企业销售人员直接联系消费者，与消费者进行接洽，透露当前产品与服务的相关信息，尽量建立二者之间的良好关系，增强消费者的信任感。但进行人员促销时容易受到销售人员个人素质的影响。因此，在进行房地产开发的时候，由始至终都需要把营销理念穿插进去，贯彻执行营销思想，以期产品能够最大限度的满足消费者的需求。

四、我国房地产行业发展的对策研究

（一）地方政府应以中央政策为行动指导

我国的经济增长主要靠三驾马车（消费、投资与出口），其中两驾马车（投资和消费）都与房地产相关。国务院常务会议部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，会议明确要求各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。因此成都市政府应在中央政策的引导下，结合成都市具体经济情况和房地产发展现状来采取有利于房地产市场回暖和进一步恢复发展的政策措施。

一个城市的房地产业的发展与该城市的社会、经济、资源、环境四个方面存在很强的相互关系：房地产业的发展为城市的社会、经济、资源、环境等带来进步和促进作用，同时这些进步反过来也为房地产业带来新的发展空间，因此，成都市的房地产业发展要注重好与其城市经济发展水平的相互协调。即成都市的城市建设速度、模式的选择应与该地的实际情况密切结合，适应城市化发展的需要来因地制宜的推动成都市的城市发展和房地产业发展进程。

（二）为房地产业发展创造更良好的发展环境

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