房地产信托问题研究2012(二)

    信托财产名义上的所有权为受托人所有,但实质上的收益权属于受益人,所以产生了信托财产的双重所有人状态,由这一信托的特质便引申出了信托管道原则，即信托是受托人为受益人的利益,将信托收益转移给受益人的一种手段或导管,对于信托财产所生的所得,原则上只向受益人或受托人两者仅课一次税赋即可,亦即一次课税原则。这最初来自于美国信托税收上的相关规定。按照美国税法，信托要就保留的所得缴税，同时，对于分配的所得，它们不必缴税，可以通过分配减免使一部分信托收益由受益人承担所得税义务，即如果信托可以进行分配减免，其一名或多名受益人必须缴纳信托应纳税款的部分或全部，这时，信托被称为管道。而后，管道原则被其他国家在信托税收立法上予以承认。

    2、财产独立性

    信托的主要精神在于：受托人是信托财产名义上的所有者，而真正享有利益的所有者为受益人。英美法系中受托人和受益人以不同的方式对信托财产拥有所有权，即在信托中存在所谓的“双重所有权”。大陆法系国家采用“信托财产独立性”原则——信托财产在本质上是独立于委托人、受托人和受益人的独立财产。1985 年，《关于信托的法律适用及其承认的公约》在海牙通过。在该公约中，英美法国家和大陆法国家最终达成一致，认为“信托构成一项独立的资金（a separate fund），而不是受托人自己财产的一部分”。可见，“信托财产独立性”原则在大陆法系引进英美法信托制度而创立后，反过来又在国际公约中为两大法系所共同承认，成为信托制度的国际惯例。

    信托财产的独立性，实现了风险隔离功能。信托一经有效成立，信托财产即从委托人、受托人和受益人的自有财产中分离出来，而成为一独立运作的财产。委托人一旦将财产交付信托，便丧失对该财产的所有权；受托人虽取得信托财产的所有权，但这仅是形式上、名义上的所有权，因为其不能享有信托利益，既不是受托人资产，也不是受托人负债，即使受托人破产也不受其清算影响。受益人固然享有受益权，但这主要是一种信托收益的请求权，在信托存续期间，其不得依此受益权行使对信托财产的所有权。

    3、权利重构功能

    权利重构功能主要体现在两个方面：在信托关系中，存在三方当事人：委托人、受托人和受益人。一般来说，所有权人往往就是收益权人，但是，在信托关系下，所有权和收益权相分离，信托财产的权利主体和利益主体相分离是信托与其他类似财产管理制度相区别的根本特征。依据信托关系，一种全新的权利和义务结构被创造出来，受托人享有信托财产的所有权，而受益人享有受托人经营信托财产所产生的收益。受托人享有信托财产的所有权，它可以像真正的所有人一样，管理和处分信托财产，其他人也都把受托人作为信托财产的权利主体和法律行为的当事人，与其从事各种交易行为。同时，受托人必须妥善经营信托财产，将所产生的收益在一定条件下包括本金交给受益人。我国将受益人的权利称为“受益权”，其所享有的收益称为“信托收益”。

    另外受益人以及受益人享有的受益权是由委托人确定的。一方面委托人可以决定谁是受益人，另一方面，委托人还可以通过确定不同受益人的不同受益权，实现受益权的内部分级。这样，利用信托受益人和受益权的确定，仅依赖于信托关系中自身权利和义务的重新分配，实现了权利重构，从而可以将同一信托财产直接转化为风险和收益各异的产品，满足了市场主体多元化和特定的需求。

    二、我国房地产信托的发展现状

    （一）房地产信托发展历程

    2003年以前，房地产信托业务的发展不论是从规模、还是从业务设计上都没有什么特别引人之处，这与信托自身经历五次整顿（分别是1982年、1985年、1988年、1994年、2001年）、业务发展混乱有关。很长一段时间里，信托投资公司自身进行的是高度银行化的混业经营模式，并没有充分利用自身优势开展业务，不但本业严重错位，而且违规经营严重，风险问题突出，资产质量普遍较差。同时，这也与我国房地产融资环境有关，我国房地产金融主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资等占比较小。而在1998 年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998 年以后才扩展到个人住房消费信贷。可见我国房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特征十分突出。

    2003年，我国的房地产信托得到了发展契机，中国人民银行于2003年6月16日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），该通知对银行的房地产信贷资金供给产生了较大的负面影响。121号文件对房地产开发企业的贷款条件、房地产建设项目的贷款条件以及个人购房的贷款条件进行了严格限制。这些规定，一方面有防范风险、保证银行资产质量的作用，但另一方面，由于一直以来房地产企业融资途径单一，这些规定实际上也切断了房地产企业赖以生存的资金链。在原有模式下，房地产企业项目开发的资金主要来源于三方面：自筹资金、银行贷款和房屋销售款，所谓自筹资金中又有部分来自于房地产企业流动贷款和建筑公司对项目的垫付款，再加上房屋销售款中占绝大部分的银行个人房屋抵押贷款，根据统计估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。而根据121文件银行信贷收紧，切断了房地产开发的最大银源。与此同时，市场资金供给方除了银行以外，若想要通过上市或发行债券取得急需资金都是不现实的。而信托作为资金供给渠道之一，无疑得到了快速发展的时机，这使得房地产信托异军突起。对于发展历程，大致总结一下几个阶段：

    1、房地产信托业发展的第一阶段

    2002年-2005年为起步阶段。整个信托业在经历了5次整顿后于2002年开始新的业务运作，但信托公司本身己没有太多业务可做，他们都急于开拓新的业务空间与信托产品。这种发自经济体系内部的创新要求，不同于外部政策调整下的被动改变，会更主动、更理性、更规范。

    2003年，国内信托公司开始尝试发行房地产类信托计划。为了寻求更广阔的市场空间，各地新推出的房地产信托产品纷纷出生。据不完全统计，在2003年第4季度时，房地产信托产品开始出现井喷，投向房地产领域的信托产品达到37只，总计35亿元。2003年全国房地产信托发行规模约为60亿元左右，而到了2004年达到110亿元，已经突破了100亿元的大关。