房地产信托问题研究2012(三)

    2、房地产信托业发展的第二阶段

    2005年-2007年为发展阶段。到了2005年，总共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，其中信托规模最大的是2005年11月8日新华信托发行的《上海城开万源城项目集合资金信托计划》。2005年国内信托市场合计推出405只信托产品，募集信托资金402.88亿元，较去年同期增长约18.25%。不仅使信托业规模猛增，而且信托产品结构也呈多元化态势。该阶段信托业已初步形成了证券投资型、股权投资型、资金贷款型、资产准证券化型、资产受益权转让型、信托资金租赁型等多种类型的信托品种。截至2007年12月，信托公司集合资金信托计划中投向房地产领域的规模占比，由11月份的2%跃升至43%。但据有关数据统计，在2007年发行的587个信托中，不动产信托只有53只，占比9.03%:集合信托融资金额为845亿元，不动产信托融资115亿，占比13.6%。全国全年房地产投资额大致为2.528万亿元，其中，来自不动产信托的投资占比为0.46%。

    3、房地产信托业发展的第三阶段

    2007年现今为创新突破阶段。2007年10月，央行开始实行从紧的银行信贷政策，导致房地产公司银行贷款融资受限，房地产投资信托基金(REITS)作为一种全新融资模式再度被业界关注。近期，国内各大信托、基金公司纷纷着手成立房地产信托基金，保险公司也采用参股基金的方式投资房地产信托基金，相当数量的海外资金投向房地产基金。据悉，北京国投和上海国投目前己经采用股权投资方式做成了多只房地产信托。福建联华信托在今年上半年也推出一个准REITs产品。荷兰国际投资管理公司(ING)近期宣布成立了一项新的房地产基金，将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和REITS，其中部分资金将投资我国内地房地产市场。新加坡凯德置地、美国的El、蓝山等机构也以私募股权投资基金方式积极进入我国房地产行业。

    （二）我国房地产信托业务运行现状

    一是信托机构同业竞争更趋激烈。信托市场的竞争格局正迅速由自由竞争向准垄断竞争业态过渡。只占行业总数的前10家信托投资公司所占据的市场份额将会达到甚至超过1/2强。对此，未来我国信托市场的竞争格局将会发生重大变化。首先由于“分类监管”政策的实施，将使一些符合条件的、并具有浓厚资源背景的信托公司正式亮相信托市场。其次，多项特定信托业务的推出，也将会拉大信托市场的贫富差距。第三，由于目前信托机构的盈利能力不够突出，所以在未来的市场竞争中，只有那些通过差别化战略，注重培育自己的核心竞争力，同时又不断进行业务创新的信托机构才能立于不败之地。而一些规模小、竞争力差的信托机构将有可能面临更为激烈的市场竞争。

    二是信托产品创新步伐将加速推进。信托产品的创新力度会更大，特别是与房地产投资相关的信托品种，去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。目前信托行业内房地产信托创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台，由此推断未来的房地产信托的创新会更精彩。

    三、我国房地产信托存在的问题

    （一）信托业发展不够成熟

    我国信托业本身的发展非常不成熟，在经历了5次整顿后才于2002年开始新的业务运作，信托投资这种新的投资理念和投资方式需要一个逐渐被社会和投资者认同的过程，参与信托计划的投资者大多希望能够以承担较小风险的形式获得相对固定的收益。因此，国内的信托投资公司在发行房地产信托计划时，也必须充分考虑了投资者的需求和市场的认可程度，采取了相对锁定风险和回报的房地产信托模式，主要通过转让财产信托优先受益权为房地产的持有人募集资金。如何创造一种环境或制度，以尽可能使信托管理者的利益与受托人的利益相互一致还有待时日。

    例如我国当前的《信托法》中只是规定了信托的相关内容，却没有明确确定信托业务的投资方向、投资的具体产业，还有REITS 如何发起，如何进行审批和上市交易，因此都存在着很多的缺陷；同时《信托法》中，将信托投资公司的信托业务的性质定位为私募性质，因此单位集合资金的信托产品份数不能多于200份，因而也限制了房地产信托产品的发行规模。

    （二）风险控制机制有待进一步完善

    第一，从专业化角度看。我国房地产信托业务应该说是信托业进行第五次整顿重新登记后才真正开展起来的，而其得到快速发展则是从 121 号文件出台开始。一方面开展时间短、另一方面则是我国的房地产信托是由信托投资公司管理，缺乏房地产方面的专业人才。目前，国内专攻于房地产业的信托投资公司只有联华国际信托投资有限公司。虽然信托投资公司业务范围很广，但也正是这种广泛，导致其不能专心于房地产行业。我国兼具金融知识和房地产管理人才的缺乏，也在一定程度上使得目前的房地产信托业务以贷款方式为主，偏向中短期投资。这样，风险规避大打折扣。

    第二，从风险分散来看。现今，国内的房地产信托业务主要是面向房地产开发阶段，而且更多的都是到期后（大多数房地产信托计划的期限都是 1 到 3 年）由原房地产企业赎回，房地产企业经营状况对此信托计划的收益有很大影响。

    例如以银行信贷为主的房地产企业,因低成本融资艰难,使得房地产信托2010年开始大规模发行,成为很多房地产企业的救命稻草。尽管2011年银监会通知要求严格控制房地产信托规模增速,房地产信托余额已接近7000亿元,并且在2012年和2013年密集到期,其中2012年到期的房地产信托规模将达1172.5亿元,远远高于2011年的470.5亿元,整年兑付规模较大。信托融资成本大,税收成本高,风险也比较大。此外，2013年上半年房地产信托发行规模创下1466.77亿元之高，同比增长58.72%，环比增长17.06%；而成立规模高达1154.38亿元，同比增长41.45%，环比增长17.82%。房地产信托募资金额占整个信托业的比重达到32.49%。与此同时，房地产信托预期收益率却出现明显下滑态势，同比下滑7.97%。房地产信托产品预期收益率的下滑也很正常。房价要控制，就会压缩房企盈利空间，那么房企融资成本必然要求降低，这样的趋势仍将继续。因此风险相对集中。

    （三）产品创新不足

    自中国银监会于2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式信托贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。之后，房地产信托产品的创新力度不足，特别是与房地产投资相关的信托品种及其衍生产品，从理论上讲应该是信托公司业务创新的重点，但现实过程中很少有类似信托产品及其衍生产品的推出。

    例如房地产信托产品周期短。我国目前市场上较为普遍的房地产信托产品，时间期限大部分为短期1到3年，而这段时间期限也是能够被大多数投资者所能接受的。因为，对于投资者而言，出于整体经济环境的发展和未来投资风险等因素的考虑，更多人愿意看重短期利润，而不愿意过多的承担远期不确定的的风险。据统计，2012 年房地产信托的平均期限为1.89年，目前市场上，期限为3年以上的信托产品几乎很少。相比房地产信托投资高度发达的欧美国家，信托产品的期限大部分为8 年到15 年，有的甚至更长，属于长期的融资工具，而我国的房地产信托产品短期化的特点，使得信托自身的功能与银行贷款不得已相重合。由于房地产行业开发投资的时间周期都比较长，单纯的采用房地产信托资金，很难满足房地产行业的长期投资，这无形之间与房地产信托产品的短期期限相背离，也间接的导致了房地产信托产品收益倒挂的现象出现。所以为了确保房地产行业在整个投资周期上，资金都能够合理的安排和控制，信托资金的短期期限成为了信托融资的主要问题。

    （四）信托专业人员匮乏