房地产信托问题研究2012(四)

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由于我国的经济起步同发达国家相比较晚，金融业还没有达到真正的成熟和完善，发展节奏较为缓慢,，因此金融创新严重不足,这也进一步导致我国高校在人才的教育培养方面过于单一化,金融领域的人才并不能真正意义上的熟悉和掌握房地产业、投资银行业和相关法律法规，无法满足房地产信托领域的跨专业，跨领域的业务需求，这种人才培养制度的限制导致了我国现在急缺复合型的全能人才。同时，由于我国房地产信托业务与国外相比，也处于初始发展阶段,很多实际操作中的从业人员并不具有对房地产信托项目的实际经验，尤其是在房地产基金管理、从事房地产投资基金股票操作、法律咨询以及第三方顾问等方面的人才，同样是十分的匮乏，因此一定程度上阻碍了我国房地产信托的快速发展。

例如从当前信托公司内部人员结构来看，业务人员比重达60%以上，占比较高。由于多数业务以融资服务为主，资产管理型业务和产品比重很小，具备投资管理（团队）能力的专业人员非常缺乏。以CFA持证人员为例，全球共有102,000多名CFA特许资格认证持有人。亚太区（17,812）香港（5,468）、新加坡（3,011）、中国内地（2,576）、澳洲（1,775）。在未来信托公司推动自主投资管理能力建设的进程中，专业投资管理人才不足的问题将更加突出。

四、我国房地产信托存在问题的原因分析

（一）房地产信托产品的信息不对称，透明度不足导致

房地产信托的本质是一种委托代理关系，而这种关系需要建立在信托产品的信息对称和透明的基础上。我国当前的房地产信托业务相比国外，发展较为缓慢，并没有建立完善的法律法规制度和市场规则。在这种情况下，房地产信托产品的信息越是不对称，委托代理的关系就越难建立和维持。

我国当前颁布的《信托法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中规定信托投资公司具有披露信息的义务，但是只局限于信托机构每年定期（一般按照季度或者信托合同的约定），向委托人和受益人报告披露信托运行项目的运行情况，包括信托财产的管理运用、收支情况等。在以上法律规定中，可以看出存在以下弊端，第一，并未明确要求房地产企业披露信托资金所投项目的运行情况；第二，委托人和受益人了解信托产品的披露信息必须被限定在固定的时间内，使得委托人和受益人在获取房地产信托计划信息始终处于被动的地位，了解信息不具有灵活性和及时性，很容易产生信息披露不及时的弊端；第三，当前我国实行的是非强制的信托机构信息披露制度，在信息披露方面，要远远落后于证券基金行业。

由于缺乏有效对称的信息交流平台和完善的监督机制，无法形成对受托人的有效约束和激励，信托机构很有可能在运行管理的过程中，降低投资要求，违背收益化最大原则，为自己谋取利益，很容易发生道德风险。

（二）“得人之利，代人融资”误区导致

房地产信托的开发过程一般为接触项目、尽职调查、项目审批、信托产品发行、信托产品成立。由于近段时间房地产开发商现金流较为紧张，为了快速融得资金，会以远高于信托公司支付给投资者收益率的利率进行融资。如2011年，房地产开发商通过信托融资的成本普遍在20%以上，但房地产信托的平均预期收益率却在14%以下，其中的差价即信托公司的融资费用。由于融资费用较高，部分信托公司发行产品的动力较强。在这种背景下，“受人之托，代人理财”的定位已经转化为“得人之利，代人融资”，信托公司逐渐沦为融资平台。

从某种意义上说，这是一个恶性循环：由于不能履行受托责任，所以必须用刚性兑付的条件吸引投资者购买信托产品；由于市场有了刚性兑付的要求，所以必须收取除信托管理费之外的融资费用，以求风险和收益的匹配。在这样的背景下，房地产市场可能会出现“劣币驱逐良币”现象：在刚性兑付前提下，投资者只会关心收益率的高低，而收益率高的项目，往往是资质较差的项目。

（三）相关税收体制亟待完善

第一，信托税制上缺失。对房地产信托财产管理过程中的税收征管问题，至今始终没有相关政策与法规出台，目前信托投资公司适用的是一般的税收政策。税收制度的缺失，导致纠纷处理时无法可依，这使得信托业的整体信誉度与国外信托业相距甚远。

第二，流转税重复征税问题突出。根据《信托法》的规定，信托合同成立和终止时，两次转移财产，各需交纳一次营业税税金。这造成了营业税同一税源的两次重复征税。目前，我国还没有房地产信托这方面的优惠税收政策出台，对于营业税、房产税、所得税、增值税等的税收征收，表现出政府不鼓励房地产信托的态度，这会在很大程度上削弱信托产品的竞争力。

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