房地产信托问题研究2012(五)

    四、我国房地产信托的发展对策

    （一）强化管理，自我约束

    创新的可行性需要信托投资公司健全的内部管理保障。作为信托财产的受托人和管理者，应自我约束、规范发展，加强自我管理。要形成公司内部有效的控制机制，保证管理的质量和效率。就信托业务各个环节和全过程涉及到的岗位职责及操作守则做出具体说明并予以细化，以提高创新的可操作性和可行性。应突出强调“受托”之责，保护作为受益人的投资者利益，强化审慎管理意识。五次整顿足以影响投资者对信托投资公司的信心。投资者是信托业务资金供给者，信托又是以信任为基础的，得不到投资者的信任，是无法保证信托业务的顺利开展的。信托投资公司只有切实保护投资者利益，按信托目的履行相关义务，才能吸引投资者，与其建立长期合作关系，也才能不断得到所需资金开展信托业务。信托投资公司应充分认识到：在信托制度下，信托投资公司所提供的服务不仅是财务管理或单纯地追求经济效益，它首先而且必须始终服务于信托设立之初的信托目的，任何时候都不能置委托人、受益人或信托文件对收益及风险可承受能力的约定不顾，随意进行风险投资或未经允许任意改变信托财产用途。

    （二）制定优惠的房地产信托税收制度

    在国外，80%的房地产投资靠税务驱动，20%靠投资理念驱动，税务驱动是值得提倡的。房地产信托业务中涉及的财产不仅包括资金，还包括土地、房产等类型，这类财产过户、流转、价值增值导致的税收问题更为突出，税收负担过重直接抑制了信托业务的创新发展空间。对房地产信托财产管理过程中的税收征管问题，至今始终没有相关政策与法规出台，目前信托投资公司适用的是一般的税收政策。信托相关税收制度的不健全，导致信托公司课税过重，这也严重影响了房地产信托业务的开展。因为我国没有信托财产登记制度，包含股权在内的财产交割只能以工行变更来实现，因此在信托计划生效和清算时涉及到财产的两次转移，每次转移均需要上缴一次营业税金，因此产生了重复征税。房地产信托对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用，因此，我们有必要出台相关法律法规、条例对房地产信托实行税收优惠，以鼓励其发展。具体而言，可以遵循税负公平、避免重复纳税、便于征管等原则，在财产转移时暂缓征税，对于信托期满相关房产等产权真实转移的，按照国家现行规定由财产原产权方和新产权方交纳相关税收，如果没有发生实质的财产转移，财产交回给委托人，则应免于征税。

    （三）提高风险防控水平

    根据近年房地产信托现状，房地产信托风险防范措施考虑如下：

    第一，房地产信托监管严格有利于其风险控制。自2010 年底，银监会逐步加大了对房地产信托的监管力度， 通过出台一系列的监管措施限制房地产信托的过度扩张。2011 年6 月，房地产信托被要求“事前报备”，项目立项须“窗口指导”；暂停房地产信托占比较重的信托公司的房地产信托业务；提示信托公司慎重对待房地产融资，督促信托公司加强对房地产项目运行情况的监控，使之能够及早发现问题，及早采取措施来解决等等。防控风险逐步升级，这一系列的政策安排都有利于房地产风险的控制。

    第二，选择房地产信托交易对手开发资质良好的。最近两年房地产信托主要针对的一些比较好的企业或者是一些比较好的项目。根据用益信托对开发商资质的分类统计，最近两年房地产信托的主要交易对手58%为二级以上的开发资质。因此，只要严格按照房地产信托的风险控制实施，房地产信托行业的风险实际上是可控的，行业爆发这种系统性风险和整体风险可能性机会不大。

    第三，信托公司对房地产项目融资应更加谨慎。面对房地产市场持续宏观调控的现状，要对项目的运行、监控是更加频繁而且严格。应根据房地产信托的“432 标准”（即四证齐全，30%的资本金，房地产企业二级以上资质）在，开展房地产信托业务时，择优选择全国百强的企业，或是区域龙头企业。信托公司的净资本管理办法，也是控制信托业务风险重要的工具。由于房地产信托业务的风险系数比较高，因而其房地产信托业务量会影响公司的风险资本，从而影响净资本。面对监管对于净资本的硬性要求，信托公司对于市场上的风险应更加谨慎。

    （四）加快产品创新步伐

    信托产品设计由封闭式向半开放式或开放式演进，通过信托模式的合理设计，允许信托投资人在信托计划存续期间有条件赎回和重新申购，提高信托计划资金池的活性。加强信托计划期限的设计弹性，比如在信托计划满一定期限后，在融资人满足信托本金及预期收益的前提下，信托计划可以提前终止，这样可以减少房地产融资企业的资金成本。同样，在信托计划到期时，如果信托资金不能按约定及时推出，信托计划将自动延长一定期限，同时给予投资人一定的收益补偿，这也可以看成是一种风险缓冲的措施，可以为房地产融资企业争取更多的时间筹集资金。在信托计划风险控制过程中，可以引入如“中金”等具有影响力的评级机构对信托计划进行风险评级。为满足不同投资人对信托期限、投资收益的不同偏好，可以在同一信托计划中设置不同的信托期限，同时对应不同的投资收益最后，在信托融资方案设计阶段结合考虑资产管理公司的运作模式，以便在信托计划出现流动性风险时及时引入长城、华融等资产管理机构。

    （五）培养专业房地产信托人才

    信托经理作为是信托计划的第一责任人，对信托计划的模式设计、风险控制以及后续的管理监控及信托资金退出分配都负有重要责任，在保护信托投资人利益的同时也要在市场运作中为企业获取利益。因此，为促进房地产信托市场的长久健康发展，要充分发挥市场和政策的功能，实施双重激励，培养一批即精通房地产市场运作、又熟悉金融市场的高素质信托经理。同时，与房地产信托运作相关的机构，如律师、会计师、资产评估师的等第三方服务型人才的培养也必须同步加强。房地产信托业务的发展，不单是信托资金投资的过程，也是信托运作理念的植入过程，所以我国目前需要培养经营管理的专业人才，加快人才在房地产行业和金融行业之间的流动。尤其在我国人才不足时，可以引进国外先进的人才和经营理念，同时加快发展我国的人才培养，为房地产信托业务的发展给予人才支持。

    （六）走出信贷化怪圈

    要让房地产信托走出信贷化的怪圈，出路只有两条：一是通过对信托公司的严格监管，重塑受托责任；二是切实推行“买者自负”的理念，使投资者认为理所应当的刚性兑付成为历史。2012年的房地产信托兑付问题给了走出怪圈的一个机会。对于尽职调查到位、受托人已经履行受托责任的房地产信托，应该强调“买者自负”的概念；而对于风险控制不严密、未尽到受托人义务、甚至欺瞒投资者的信托公司的问题产品，则更应强调“卖者有责”。

    五、结论

    本文通过对房地产信托的研究，房地产投资信托基金是为投资者提供稳定收益、为房地产企业提供便利的金融产品。随着我国优质商业物业逐步增多,我国推出REITs的条件趋于成熟。但也存在一些问题，如信托业发展不够成熟、相关税收体制亟待完善与规避、风险控制机制有待进一步完善、产品创新不足、信托专业人员匮乏等。在未来的发展中，提出一是要强化管理，自我约束；二是要制定优惠的房地产信托税收制度；三是要提高风险防控水平；四是要加快产品创新步伐；五是应培养专业房地产信托人才；六是应通过重塑受托责任和推行“买者自负”的理念让房地产信托走出信贷化怪圈。

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